別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京田辺 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -13 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市大住東村１９番１外 ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる既成 住宅地域 南6m市道 水道、下水 大住 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   140 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 大住駅北西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宅地としての利用度は比較的高いが、市街化調整区域であること、市街化区域に十分な宅地供給余地があること から、需要者は地縁性を有する個人が中心と考えられる。今後も現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 市街化調整区域内の住宅地需要者は田園風景の残る周辺環境や価格の低さ等を重視すると考えられ、同一需給圏は広域 となる。又地縁性も強く影響する。典型的な需要者は自用目的の個人である。近隣地域は周辺地域と共に古くから住宅 地域を形成しているが、市街化調整区域であることによる行政的な制約が存することもあって取引は従来少なく、画地 の利用規模も様々なため、近隣地域において中心となる価格帯は見出し難い。価格については下落傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の中心は自用目的である。交通・接近条件や行政的条件から収益物件の想定は現実的な妥当性が無い。従って取引 事例比較法のみを採用した。採用事例の範囲は広域にわたり、更に市街化区域からも採用したが、地域的特性や最有効 使用等の類似性を有し事例資料としての信頼性は高い。比準過程も適切で、得られた比準価格は地域の特性、標準地の 個別性を反映し高い規範性を持つ。従って比準価格を採用し、前年価格との比較も行って鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や環境条件の劣る地域では需要は弱い が、全体的には安定した状況となっている。 新型コロナの先行きへの影響は不透明だが現 況では小さい。 地域要因に変動は無いが、市街化調整区域で あることの行政的規制の強さ等の要因により 地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％