別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 京田辺 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 89,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市大住仲ノ谷２番１０２ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m (60,192) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 大住 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ８ｍ市道 交通 施設 大住駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (60,192) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持す ると予測する。高台に位置するものの、落ち着いた住宅地内に存し、地価は横ばい基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京田辺市内の住宅地域等である。想定される需要者の中心は、地縁的選好性を有する一次取得者 が中心である。当地域は、高台に位置し、やや利便性に劣り、新型コロナの影響も懸念されるものの、落ち着いた住宅 地内に存し、一定の需要が認められる。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、１５００万円～２０００ 万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、自用の戸建住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の利便性・ 快適性が重視される地域であることから、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、信頼性のある取引 事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [147.9] [101.0] 100 89,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京田辺市の総人口、世帯数共に微増傾向、新 設住宅着工件数はやや持ち直しの動きが見ら れる。新興住宅地が世帯数の増加に寄与して いる。 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域と して、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％