別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京田辺 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -7 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　崇   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市三山木七瀬川３番１６ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 同志社前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 同志社前駅南西方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない。成熟した住環境で あるが、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね京田辺市、ＪＲ片町線又は近鉄京都線沿線の既存住宅地域である。主な需要者は同地域等の居住者 のほか、圏外からの転入者もみられる。複合不動産の場合は建物の規模、築年数等により様々であり、中心となる価格 帯は見出しにくい。土地は標準地と同程度の規模で概ね２千４百万円前後である。駅徒歩圏内であり、不動産の需給は 安定していたが、直近では地価はやや弱含んで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺地域には共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、一般住宅が中心の住宅地域であり経済合理的 な賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではなく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益還元法の適用は断 念した。対象標準地の存する地域は特に居住の快適性を重視する熟成度の高い住宅地域であり、自用目的での取引が大 半である為、実証性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [145.5] [100.0] 100 90,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京田辺市は人口、世帯数ともに微増傾向であ る。新型コロナの不動産市場への影響は用途 、地域等で程度の差が認められる。 駅徒歩圏内であり、成熟した住環境であるが 、周辺地域での大規模団地の不動産供給もあ り、地価は若干の弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％