別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京田辺 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市薪岸ノ下３番２９ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6.5m市道 水道、下水 新田辺 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 新田辺駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。画地規模が小さいも のが多く、周辺地域では新規の分譲による供給が多く、選好性にやや弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京田辺市内のＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線の小規模一般住宅を中心とした住宅地域。近隣地域は 小規模住宅を中心とする住宅地域で、薪地区西部の丘陵地や大住駅などの周辺部では中小規模開発の新規供給が活発で ある。需要者は京都市を始め周辺市町に勤務する給与取得者層が大半で、新築物件でも総額的に割安感がある。近隣地 域周辺の取引は、土地１００㎡で新築総額３０００万円台、中古物件１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では一部に賃貸アパート等の収益物件も見られるが、近隣地域は小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、画地規 模等からして収益物件としての共同住宅利用は経済合理性に反するため、収益還元法の適用は断念した。収益性よりも 居住性が重視される住宅地域であり、市場も自用目的の戸建住宅の取引が殆どである。よって、市場の実態を反映する 説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [127.0] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による経済情勢は回復しつ つあるが、コロナ以前の水準には戻っていな い業況も見られ、一部には不透明感がある。 周辺を含め住宅地の地域要因に大きな変動は ない。既存の住宅地域で小規模の画地でもあ り、周辺地域の新築住宅との競合において、 需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％