別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 京田辺 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市草内八田１６番３８ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模の戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 興戸 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 興戸駅北東方 400m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模の低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。最寄駅に徒歩圏内 に位置し、活発な需給が見られ、今後、地価はやや上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京田辺市及びその周辺市町において小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。需要者は京田辺市及 び周辺市町に居住する一次取得者層が中心で、その地域外部からの転入は少ない。周辺では小規模の開発が複数で確認 され、総額を重視した新築戸建て住宅が供給されている。需給の関係は活発で、新規分譲住宅の土地は１０００万円台 、戸建物件は３０００万円台の物件が中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅に徒歩圏内に位置する住宅地で、自用目的としての取引が大半を占める戸建住宅団地であり、低容積 率で小規模の画地が多く共同住宅等の収益物件は見られない。このため、共同住宅等の建築は困難と判断し、収益還元 法の適用は断念した。よって、居住快適性及び利便性等に基づく市場性を重視して求めた比準価格は、市場の実態を反 映するものとして規範性は高く、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [115.1] [103.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による経済情勢は回復しつ つあるが、コロナ以前の水準には戻っていな い業況も見られ、一部には不透明感がある。 周辺を含め住宅地の地域要因に大きな変動は ない。最寄駅へ徒歩圏内で高低差がなく、周 辺では住宅の供給は多く、需給関係は活発で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％