別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
長岡京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡京 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.
鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡京市長岡２丁目４１２番１３
｢長岡２－２６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 診療所

Ｗ2		 小売店舗、飲食店、
営業所等が建ち並ぶ
商業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 長岡天神

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 長岡天神駅北方

340m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小売店舗、飲食店、医院等が建ち並ぶ生活に即した近隣商業地域であり、地域要因に大きな変動は見
られない。今後も現状を維持しつつ推移し、需給も概ね横ばい傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗併用住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長岡京市、向日市周辺で阪急電鉄京都線、ＪＲ東海道本線沿線に位置する近隣商業地域である。需要者は
同圏域に地縁性を有し、医院、店舗、事務所等の小規模用地を需要する個人事業者が中心である。周辺は住宅地域とし
ての熟成しており、商業背後地は狭く、繁華性も相対的に弱く、今後は住宅用途が強まると予測する。立地条件や画地
規模等、個別的な要因にばらつきがあり、用途も多様で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺においては小売店舗、飲食店舗などの建ち並びがあるため、比準価格に加え、収益価格を算出したが
、建物の規模、構造、設備の個別的な状況により地域の標準的な賃料水準等の把握が困難であることから、収益価格は
相対的に精度が劣る。従って市場性を十分に表す比準価格を重視し、収益価格は参考とし、さらに代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    294,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[136.3]		 [100.0]
100		 226,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響による経済情勢は回復しつ
つあるが、コロナ以前の水準には戻っていな
い業況も見られ、一部には不透明感がある。


周辺を含め近隣商業地の地域要因に大きな変
動はない。住宅地に囲まれた商圏は狭く、住
宅、店舗等の混在する状況で、商業繁華性は
強くない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２Ｋ２Ｉ

-20		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m府道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２２Ｋ２Ｃ

-118		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10.2m府
道、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２２Ｋ２Ｃ

-115		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22m府道、
西6m、北5m、
三方路
準住居
高度2種最高20m
(80,200)
d ２２Ｋ２Ｃ

-114		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.2m道路、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,160)
e ２２Ｋ２Ｃ

-120		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
213,134  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
213,560 		 100
[  98.2]
217,475 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
222,184  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
248,511 		 100
[ 100.0]
248,511 
249,000 
c (　           ) 
211,794  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
199,126 		 100
[  87.8]
226,795 
227,000 
d (　           ) 
254,396  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,844 		 100
[ 108.2]
245,697 
246,000 
e (　           ) 
370,766  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
387,450 		 100
[ 164.8]
235,103 
235,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    234,000 円／㎡]  



長岡京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,520,491 
812,496 
3,707,995 
2,809,520 
898,475 		 （　0.9749）
875,923 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     19,464,956 円　　　　（　    179,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 72.00 Ｓ3 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡      6.4 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２，３階は住宅（単身者向け）平均専有面積約３２㎡ ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.00 
85.0 
61.20 
2,727 
166,892 		 10.0  1,668,920 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
72.00 
90.0 
64.80 
1,700 
110,160 		 2.0  220,320 
2.0  220,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
88.3 
190.80 

387,212 		 2,109,560 
440,640 
⑨年額支払賃料        387,212 円　×　12ヶ月　＝　       4,646,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     190.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,646,544 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       232,327 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,414,217 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,109,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,041 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          440,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          86,233 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,520,491 円　　　　（　        41,472 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-1009		 3,175  
(   3,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,761 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,727 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-1005		 3,208  
(   3,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,814 
c ２２Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-1001		 2,551  
(   2,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,685 
長岡京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,000 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,396 円  　　　        4,646,544　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,000 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      334,900 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         812,496 円　（　　　　　　         7,454 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,809,520 円  
（　　　　　        25,775 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,520,491 円      
②総費用 812,496 円      
③純収益　①－② 3,707,995 円      
④建物等に帰属する純収益 2,809,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 898,475 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 875,923 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,036 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,464,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     179,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
長岡京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡京 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡京市長岡２丁目４１２番１３
｢長岡２－２６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 診療所

Ｗ2		 小売店舗、飲食店、
営業所等が建ち並ぶ
商業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 長岡天神

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 長岡天神駅北方

340m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅周辺の近隣商業地域で、大幅な地域要因の変動は見込まれないが、今後は緩やかに住宅用途の混在度合いが増
すものと予測する。新型コロナの感染状況次第ではあるが、当面の需給動向はやや強含みと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長岡京市等の阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線における商業地域及び住商混在地域である。需要者の中
心は、同一需給圏内で各種事業を営む法人及び個人事業者並びに不動産投資目的の投資家である。駅に近い近隣型の商
業地域で用途の多様性が認められ、コロナ禍の影響から持ち直しの動きにあって、市場の需給動向はやや強含みで推移
している。規模等の個別的な条件が様々であるため、市場での中心的価格帯を見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己用の店舗、事務所等が混在する比較的低層利用の商業地域であり、賃貸用建物が建ち並ぶ地域のごとく
価格形成において収益価格が大きな影響を及ぼすまでには至っていない。よって、信頼性の高い取引事例に基づき試算
されており、市場の実態をより反映して相対的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    294,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[135.2]		 [100.0]
100		 228,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長岡京市の総人口は緩やかに増加しており、
近年は転入超過傾向。コロナ禍が地価に与え
る影響は地域別、用途別に異なり一様ではな
い。

地域要因に大きな変動は見られない。駅に近
く周辺の住宅地域の需給は堅調で、コロナ禍
の影響からも持ち直し、需給関係が改善。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２Ｋ２Ｃ

-113		 長岡京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7m府道、
北2.7m、
二方路
近商

(90,200)
b ２２Ｋ２Ｃ

-114		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.2m道路、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,160)
c ２２Ｋ２Ｃ

-115		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22m府道、
西6m、北5m、
三方路
準住居
高度2種最高20m
(80,200)
d ２２Ｋ２Ｃ

-120		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
383,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
396,272 		 100
[ 158.6]
249,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
254,396  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,844 		 100
[ 112.0]
237,361 
237,000 
c (　           ) 
211,794  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
199,126 		 100
[  89.7]
221,991 
222,000 
d (　           ) 
370,766  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
387,450 		 100
[ 164.8]
235,103 
235,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    236,000 円／㎡]  



長岡京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,393,252 
808,153 
3,585,099 
2,685,150 
899,949 		 （　0.9756）
877,990 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     19,510,889 円　　　　（　    179,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 71.50 Ｓ3 214.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡      6.4 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性、画地規模等を勘案し１階店舗、２階以上共同住宅（単身向け平均約３１㎡）を想定。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
71.50 
81.0 
57.92 
2,623 
151,924 		 8.0  1,215,392 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
71.50 
86.0 
61.49 
1,836 
112,896 		 1.0  112,896 
1.0  112,896 

 3～ 3		 住宅
71.50 
86.0 
61.49 
1,862 
114,494 		 1.0  114,494 
1.0  114,494 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
214.50 
84.3 
180.90 

379,314 		 1,442,782 
227,390 
⑨年額支払賃料        379,314 円　×　12ヶ月　＝　       4,551,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,551,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       227,588 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,324,180 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,442,782 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,706 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          227,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          55,366 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,393,252 円　　　　（　        40,305 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-1006		 3,857  
(   3,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
2,660 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,623 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２Ｋ２Ｏ（賃
）
　　　　-1007		 2,980  
(   2,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,072 
c ２２Ｋ２Ａ（賃
）
　　　　-2		 1,909  
(   1,901) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[155.0]		 100
[ 75.0]
2,190 
長岡京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,553 円  　　　        4,551,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,100 円  　　　　     40,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         808,153 円　（　　　　　　         7,414 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     214.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,685,150 円  
（　　　　　        24,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,393,252 円      
②総費用 808,153 円      
③純収益　①－② 3,585,099 円      
④建物等に帰属する純収益 2,685,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 899,949 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 877,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,055 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,510,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     179,000 円／㎡）