別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長岡京 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市高台２丁目８番１１ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 西山天王山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 西山天王山駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏から外れる住宅地域である。コロナ禍による影響は小さいが、 土砂災害警戒区域の指定がなされており、需要者の選好性に影響すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡京市及び周辺市町における住宅地域である。主たる需要者は、長岡京市及び周辺市町の居住者であ る。郊外型住宅地であるため、敷地が広く居住環境は良好であり、テレワークに伴う地域回帰の動きもあるが、災害リ スクへの懸念もあり、需要はやや弱含みである。画地規模にもよるが、取引の中心となる価格帯は、土地で２，５００ 万円程度、中古住宅で３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。戸建住宅用に分譲開発された地域であり、経済合理的な収益 物件を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用していない。本件では、取引事例比較法のみの適用であ るが、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    228,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [168.6] [102.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡京市の人口は概ね横這い傾向である。駅 徒歩圏は需要、価格ともに堅調であるが、徒 歩圏を外れると弱含みであり、二極化傾向に ある。 土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域（ イエローゾーン）に指定されている。市場動 向に大きな影響を与える変動要因は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％