別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長岡京 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市天神４丁目１０６番６ ｢天神４－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 長岡天神 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 長岡天神駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で熟成しており、地域要因の大きな変動はなく、今後も現状で 推移するものと予測する。需給動向は今後もほぼ横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄京都線、ＪＲ東海道本線沿線で、長岡京市及びその周辺に存する住宅地域である。需要者は同圏 域及びその周辺地域に居住する一次及び二次取得者層である。周辺においては開発に伴う住宅分譲が見られ、供給は継 続しており、最寄駅へ徒歩圏内の住宅地は選好性が高い。需給関係は比較的安定しており、対象標準地と同規模のもの は土地は３０００万円台前半、新築の戸建物件は４０００万～５０００万円程度の物件が取引の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で収益物件の取引は少なく、自用目的での取引が多い。取引事例比較法の適用にあたっ ては、価格牽連性の高い事例を多数収集しており、実勢相場を反映した規範性の高い価格が得られた。一方で、当該地 域は行政的条件とも相まって、合理的な賃貸物件の経営が困難であり、収益還元法の適用を断念した。以上より、実証 性を認める比準価格を採用し、前年の本件公示価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    228,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長岡京（府） -3            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    229,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による経済情勢は回復しつ つあるが、コロナ以前の水準には戻っていな い業況も見られ、一部には不透明感がある。 最寄駅に徒歩圏内の住宅地域で、地域要因に 大きな変動はない。長岡天神駅徒歩圏内の住 宅地は、需給は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.4 ％