鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

向日 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ａ -12	京都市西京区		貸家建付地	（　）	長方形	北（駅前広場）市道、東11m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
b	２２Ｋ２Ａ -33	長岡京市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.8m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２Ｋ２Ｃ -116	長岡京市		更地	（　）	台形	東4.3m市道、中間画地		近商 (90,258)
d	２２Ｋ２Ｃ -113	長岡京市		更地	（　）	長方形	南7m府道、北2.7m、二方路		近商 (90,200)
e	２２Ｋ２Ａ -14	京都市西京区		貸家建付地	（　）	正方形	東13m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (73,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 604,999	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	561,549	100 [ 170.0]	330,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 424,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	431,632	100 [ 143.6]	300,579		301,000
c	(　 ) 491,173	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	504,435	100 [ 142.5]	353,989		354,000
d	(　 ) 383,000	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	396,272	100 [ 117.6]	336,966		337,000
e	(　 ) 287,244	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,691	100 [ 89.2]	325,887		326,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +85.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

向日 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地であり、再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,182,019	3,279,441	10,902,578	8,382,000	2,520,578	（　0.9527） 2,401,355	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	54,576,250 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

向日 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	175.00	Ｓ4	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	239 ㎡	10.9 m x 21.8 m	前面道路：市道　 11.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～４階は事務所、各階フロア貸を想定した。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	70.0	122.50	2,918	357,455	9.0	3,217,095
							0.0	0
2～ 2	店舗	175.00	85.0	148.75	2,110	313,863	7.5	2,353,973
							0.0	0
3～ 4	事務所	175.00	85.0	148.75	1,900	282,625	6.0	1,695,750
							0.0	0
～

～

計		700.00	81.3	568.75		1,236,568		8,962,568
								0

⑨年額支払賃料	1,236,568 円　×　12ヶ月　＝　 14,838,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,838,816 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 741,941 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,096,875 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,962,568 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,144 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,182,019 円　　　　（　 59,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｏ（賃）　　　　-1003	2,582 ( 2,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,869	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,940 円/㎡　月額支払賃料（　 2,918 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２Ｏ（賃）　　　　-1007	2,980 ( 2,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,010
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

向日 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	741,941 円	14,838,816　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 600,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,047,700 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,279,441 円　（　　　　　　 13,722 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,382,000 円（　　　　　 35,071 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,182,019 円
②総費用	3,279,441 円
③純収益　①－②	10,902,578 円
④建物等に帰属する純収益	8,382,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,520,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,401,355 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,048 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,576,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
向日 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

向日 5-2

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　三田村　公司

TEL.

鑑定評価額

77,000,000 円

１㎡当たりの価格

322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	向日市寺戸町初田２６番５				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	銀行ＳＲＣ4	店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北11.4m市道	水道、ガス、下水	東向日 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅至近の商業地域

街

路

１１．４ｍ市道

交通

施設

東向日駅南西方

70m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、歩道整備や周辺地域での街路整備等もあり、今後も
堅調に推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 332,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね向日市、長岡京内等の駅に近い商業地域で、この地域は車両及び歩行者の通行量は多く、集客力もあ
る程度期待できる地域である。主たる需要者は店舗、事務所等の経営を目的とした地元個人、中小事業者等である。取
引価格は規模や立地条件、画地条件に左右され中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸物件も見られる商業地域であるが、経営力による賃料負担力や物件の規模、建物の構造・設備等により個別性が強
く標準的な賃料や経費等の把握が困難であることや取引の主体は自用目的であることから比準価格を中心に、収益価格
を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 294,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[100.0]
100

321,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    311,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の厳しい
状況が徐々に緩和されつつあるが、持ち直し
の動きには弱さがみられ、今後もその動向が
注視される。

小売店舗や事務所等がみられる地域で、景気
動向を受けて地価水準は上昇傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

向日 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｃ -114	長岡京市		建付地	（　）	長方形	南3.2m道路、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,160)
b	２２Ｋ２Ｃ -120	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２Ｋ２Ｃ -111	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
d	２２Ｋ２Ａ -4	京都市西京区		貸家建付地	（　）	長方形	東11m府道、南4m、角地		１住居高度2種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,396	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	265,844	100 [ 79.6]	333,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	334,000
b	(　 ) 370,766	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	387,450	100 [ 117.2]	330,589		331,000
c	(　 ) 286,071	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,504	100 [ 87.2]	332,000		332,000
d	(　 ) 292,847	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	283,922	100 [ 85.4]	332,461		332,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 332,000 円／㎡]

向日 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,302,426	3,301,041	11,001,385	8,448,000	2,553,385	（　0.9527） 2,432,610	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	55,286,591 円　　　　（　 231,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

向日 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	175.00	Ｓ4	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	239 ㎡	10.9 m x 21.8 m	前面道路：市道　 11.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階をフロアー貸店舗、３階以上はフロアー貸事務所を想定した。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	70.0	122.50	2,943	360,518	9.0	3,244,662
							0.0	0
2～ 2	店舗	175.00	85.0	148.75	2,120	315,350	7.5	2,365,125
							0.0	0
3～ 4	事務所	175.00	85.0	148.75	1,920	285,600	6.0	1,713,600
							0.0	0
～

～

計		700.00	81.3	568.75		1,247,068		9,036,987
								0

⑨年額支払賃料	1,247,068 円　×　12ヶ月　＝　 14,964,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,964,816 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 748,241 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,216,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,036,987 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,302,426 円　　　　（　 59,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｏ（賃）　　　　-1006	3,857 ( 3,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,976	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,965 円/㎡　月額支払賃料（　 2,943 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２Ｏ（賃）　　　　-1002	2,275 ( 2,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	2,875
c	２２Ｋ２Ｏ（賃）　　　　-1001	2,551 ( 2,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	3,045

向日 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	748,241 円	14,964,816　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 600,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,056,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,301,041 円　（　　　　　　 13,812 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,448,000 円（　　　　　 35,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,302,426 円
②総費用	3,301,041 円
③純収益　①－②	11,001,385 円
④建物等に帰属する純収益	8,448,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,553,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,432,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,178 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,286,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,000 円／㎡）