別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 向日 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   向日 -6 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 向日市物集女町出口１６番１４０ ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 洛西口 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 洛西口駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。コロナ禍による影響は ほとんど見られず、今後も需要は底堅く、価格水準は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、向日市及び京都市西京区を中心とする阪急京都線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、向日市及び 隣接市の居住者である。交通利便性にやや劣る地域ではあるが、需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、土地で１ ，０００万円台前半、中古住宅で３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。法令上の規制、対象標準地の画地規模等により、経済合理性 を有する賃貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法は適用していない。本件では、取引事例比較法のみの適用であ るが、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　向日 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    212,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [127.9] [102.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 向日市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏は 需要が堅調であり、不動産価格は中期的には 上昇傾向にある。 コロナ禍による地価等への影響はほとんど見 られず、市場動向に影響を与える特段の変動 要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％