別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 向日 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   向日 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 向日市寺戸町大牧１番４３ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 東向日 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 東向日駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街路や画地の配置は概ね均衡している一方で駅への接近性にやや劣る。環境条件や行政的条件、実際の取引状況 等を勘案すると、今後近隣地域の標準的使用等を大きく変化させる要因は無く現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね向日市の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。定住型の熟成した住宅地域で、比較的閑 静な居住環境を有し、画地や街路の配置は概ね整っている。又画地規模がやや小さく総額面で見た買いやすさもある。 こうした状況を反映して近隣地域及び周辺地域の地価は概ね安定した横ばいでの推移となっている。近隣地域及び周辺 地区において取引される価格帯は土地で１５百万円前後、新築戸建住宅で３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅取引が中心で、近隣地域における標準的規模や第１種低層住居専用地域であることを勘案すると建 物ボリュームの面で十分な収益性を確保し得ないことから、収益性を意思決定の主たる要因とする需要者は考え難い。 従って取引事例比較法のみを適用した。価格が居住環境等を重視して決定される傾向があり、こうした要因を反映し、 高い信頼性を有する事例資料に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　向日 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    212,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [122.1] [100.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの今後の見通しには不透明な部分 もあるが、向日市は従来比較的安定した市況 を有し地価は横ばいないし若干の上昇が見ら れる地区が多い。 地域要因に特段の変動は無い。良好な環境条 件を有し地価は安定した横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％