別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 向日 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   向日 -4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 54,300,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 向日市物集女町北ノ口１００番９１ ②地積 　(㎡) 449   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 洛西口 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 洛西口駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の環境の良い住宅地として成熟しているが、近年は、中規模一般住宅が売買等を契機 として細分化されている傾向が見られ、今後もその傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、向日市及び周辺市の阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線の中規模一般住宅地域を含む圏域である。需 要者の中心は、圏域内の住宅の買替え層、富裕層、戸建分譲業者であるが、細分化された画地では住宅の一次取得者層 も需要者になっている。単価と総額の関係を反映して画地規模により価格水準が異なる傾向があり、中心的な価格帯は 、標準的画地の規模の土地で５，０００万円台、画地の細分化による新築戸建では４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中規模の低層一般住宅が多い住宅地域に存し、容積率が低く、賃貸住宅の建築は経済合理性が認められ ないため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の取引事例から、用途、規模等の地 域の特性が類似する事例を適切に選択し、要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格と して説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　向日 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    212,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [180.5] [103.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されつつある。但し、生産、輸送コストの 上昇等が、社会経済情勢に影響を及ぼすこと が懸念される。 中規模一般住宅が多い地域であるが、売買を 契機として細分化される傾向がある。地価は 、画地規模による単価と総額の関係の影響が 認められる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％