別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 向日 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   向日 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 向日市寺戸町山縄手１１番３０ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南7.2m市道 水道、ガス、下水 向日町 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北７．２ ｍ市道 交通 施設 向日町駅北西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ向日町駅と阪急東向日駅の両駅に徒歩圏にある。画地や街路の配置が比較的整った定住型の住宅地域で、今 後ＪＲ向日町駅東口の開発による生活利便性の向上期待もあり、現状維持で安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は向日市の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。ＪＲと阪急の両駅に徒歩圏にあり、大型商業 施設イオンモール京都桂川へも徒歩圏にある等、交通・接近条件は良好である。又比較的閑静な居住環境に加え、ＪＲ 向日町駅東口の開発による利便性向上期待や、いろは呑龍トンネルの暫定供用開始による水害リスクの減少期待も相ま って需要者の選好性は高く地価は上昇傾向が続いている。中心価格帯は標準地規模の土地で２０百万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を利用用途とする取引が中心である。交通・接近条件は良好ながら、画地規模は小さく、経済合理性等 の観点から規範性の高い収益価格は求められないと考える。従って比準価格のみを採用したが、採用した事例はいずれ も地域的特性の類似性が高く、需要者の同一性も認められる。従って１試算価格と言えども信頼性等は高いと認められ る比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　向日 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    212,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [103.0] 100 221,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの今後の見通しには不透明な部分 もあるが、向日市は従来比較的安定した市況 を有し地価は横ばいないし若干の上昇が見ら れる地区が多い。 地域要因に特段の変動は無いが、従来良好な 交通・接近条件や環境条件を有しており、Ｊ Ｒ向日町駅東口開発に係る期待もあって価格 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％