別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 城陽 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -7 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市寺田深谷６４番９６ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 東12m市道 水道、ガス、下水 城陽 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北：１２ｍ 市道 交通 施設 城陽駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市内東部の丘陵地域にある中規模画地主体の住宅地域である。最寄り駅から徒歩１５分圏外であり、 規模、総額の面でも相対的に選好性は低下する。需給はほぼ均衡し、地価はほぼ横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ城陽駅を中心に市内の中規模画地の住宅地域である。主な需要者層は市内に居住する買替層、戸建志 向の強い一次取得者層である。近隣地域は最寄り駅からやや遠く、丘陵地にあり、対象不動産の画地規模は新規分譲の 画地と比べて大規模であることから、近鉄久津川、寺田駅周辺の住宅地域に比べて需要は相対的に弱い傾向がある。主 な取引価格帯は中古住宅で２５００万円台前半、土地のみで２０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅から徒歩約１５分以上を要し、公法上の規制等により高度利用に限度があるので自用の低層戸建住 宅が多い。また、経済合理性と建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難であり、市場参加者の 意思決定において収益性の占める位置は軽微と判断して収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代 表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城陽 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [145.5] [102.0] 100 91,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城陽市は直近５年間の人口減少率と高齢化率 が京都府全体を上回る。新名神の進捗に伴う 企業誘致等により市外からの移住促進が図ら れている。 最寄り駅の徒歩１５分圏外の丘陵地にあり、 近似の分譲地と比べて画地規模が大きい既成 住宅地域である。需給はほぼ均衡して推移す る。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％