鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

城陽 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｂ -104	城陽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	２２Ｋ３Ｃ -23	城陽市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｈ -40	城陽市		建付地	（　）	長方形	西6.5m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ａ -18	城陽市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e	２２Ｋ３Ｏ -101	城陽市		建付地	（　）	台形	南東6m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,145	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	85,132	100 [ 131.3]	64,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	66,100
b	(　 ) 82,406	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	81,835	100 [ 122.8]	66,641		68,000
c	(　 ) 72,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	72,052	100 [ 102.9]	70,021		71,400
d	(　 ) 81,448	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	80,964	100 [ 133.1]	60,829		62,000
e	(　 ) 68,048	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,604	100 [ 99.0]	66,267		67,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

城陽 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸需要が乏しい地域であり、画地条件からみても経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
城陽 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

城陽 -4

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　木田　洋二

TEL.

鑑定評価額

6,740,000 円

１㎡当たりの価格

66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	城陽市市辺柿木原１３０番５				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東6m市道	水道、下水	山城青谷 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

山城青谷駅南東方

550m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間、現状を
維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、城陽市及び隣接市町のＪＲ及び近鉄沿線の住宅地域一円である。需要者の中心は圏内の一次取得者層で
あり、周辺市町からの転入も一部に見られる。農地も残る郊外の住宅地域のため、供給圧力が強い一方で需要は弱く、
取引価格は下落基調である。更地や中古住宅の取引が中心となるが、成立する価格帯は、土地で６００～８００万円程
度、中古住宅で１０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、小規模の戸建住宅を主体とする住宅地であって自用目的の取引が中心であり、市場性のある床面積の確保
が困難で賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。比準価格は規範性の高い類似地域
内の多数の事例から試算された。よって比準価格を採用して、単価と総額との関連、代表標準地からの価格との均衡に
留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　城陽 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[199.5]

[102.0]
100

66,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融機関の柔軟な対応も有り新型コロナによ
る住宅地の地価への顕著な影響は確認出来な
い。城陽市内の住宅地は利便性により需要に
ばらつきがある。

最寄り駅の橋上化の整備が進むが、農地も残
る城陽市の中心部から離れた熟成度の低い住
宅地であり、需要は弱く、地価は下落基調で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+110.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

城陽 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ａ -21	城陽市		建付地	（　）	長方形	東3m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m
b	２２Ｋ３Ｈ -40	城陽市		建付地	（　）	長方形	西6.5m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｏ -101	城陽市		建付地	（　）	台形	南東6m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ａ -18	城陽市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e	２２Ｋ３Ｉ -28	城陽市		建付地	（　）	不整形	西3.5m市道、南1.8m、角地		１住居高度3種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,568	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,508	100 [ 103.4]	64,321	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,600
b	(　 ) 72,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	72,052	100 [ 110.7]	65,088		66,400
c	(　 ) 68,048	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,604	100 [ 100.0]	65,604		66,900
d	(　 ) 81,448	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	80,964	100 [ 123.6]	65,505		66,800
e	(　 ) 50,423	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	50,373	100 [ 77.4]	65,081		66,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,700 円／㎡]

城陽 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ