別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 城陽 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 90,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市寺田中大小７２番５ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東3m市道 水道、ガス、下水 寺田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 寺田駅東方 550m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 　旧来からの既成住宅地域であり、画地規模によっては細分化される場合もあるが、概ね現状維持で推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ奈良線、近鉄京都線沿線にあって、城陽市及び周辺市町の住宅地域と把握される。需要者は同圏 域に居住するファミリー世帯を中心としている。駅徒歩圏にあって利便性に難は無いが、街路や画地規模など旧来から の既成住宅地域として選好性はやや劣り、画地が細分化される場合もある。なお、中古物件の取引を中心としているが 、画地規模は様々であって、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域では、自己居住目的の取引が中心であって、需要者は住環境や利便性等を相対比較しつつ、市場相場を大き な判断基準として意思決定していることから比準価格は高い説得力を有する。なお、戸建住宅を中心とする地域性にあ って、街路条件的にも市場性のある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため、収益還元法は非適用とした。よって、本 件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城陽 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [148.3] [102.0] 100 89,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城陽市では、東部丘陵地の整備計画が進行し 、アウトレットをはじめ徐々に具体化してい る。また高速道路等インフラ整備に伴い業務 地需要は堅調。 街路条件や画地規模的に競争力はやや弱く、 分割分譲される場合もある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％