別記様式第三
鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月7日
提出
亀岡 13-1
林地-1
標準地番号
都道府県
所属分科会名
住所
亀岡 13-1
京都府
京都第4
氏名
不動産鑑定士 藤原 陽
TEL.
鑑定評価額
8,980,000
円
1㎡当たりの価格
794
円/㎡
1 基本的事項
(1)価格時点
令和4年1月1日
(4)鑑定評価日
令和4年1月6日
(6)
路
線
価
[
令和3年1月
]
路線価又は倍率
円/㎡
6.0
倍
(2)実地調査日
令和3年12月3日
(5)価格の種類
正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件
当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
①所在及び地番
亀岡市曽我部町犬飼未ケ谷42番外
②地積(㎡)
11,311
⑨法令上の規制等
③形状
④土地の利用の現況
⑤周辺の土地の利用
の状況
⑥接面道路の状況
⑦供給
処理施
設状況
⑧主要な交通施設との
接近の状況
「調区」 地森計
(その他)
不整形
山林(雑木林)
農家集落に近い一部用
材林のほか雑木の多い
地域
南3m市道
亀岡
6.7km
(2)
近
隣
地
域
①範囲
東
600
m、西
1,000
m、南
0
m、北
600
m
②地域区分
市街化近郊林地以外
③標準的規模等
規模
10,000
㎡程度、形状
不整形
、方位・傾斜度(
南東
)向
25 °
④地域的特性
特記
事項
特にない
道
路
3m市道
交通
施設
亀岡駅南西方
6.7km
法令
規制
「調区」
地森計
⑤地域要因の将
来予測
市街化調整区域内の林地地域で宅地化の影響は小さく、現状のまま推移すると予測される。林業従事者の高齢化
や担い手不足等から地価は横ばい乃至微減傾向にて推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定
雑木林地
(4)対象標準地の
個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
の適用
取引事例比較法
比準価格
794
円/㎡
控除法
控除後価格
/
円/㎡
収益還元法
収益価格
/
円/㎡
(6)市場の特性
同一需給圏は京都府北部の都市近郊及び農村林地地域の圏域である。需要者は地縁性を有する林業経営を行う個人で
ある。ただ、林業従事者の高齢化や後継者不足等から林業経営は低迷しており、新規に山林経営を行う市場参加者は殆
どみられない。また、周辺の開発も見られず宅地化の影響も殆どない。このため、需要はやや弱含み。需要の中心とな
る価格帯の把握は、取引が少なく価格もまちまちで中には事情等を含む取引もみられ、困難である。
(7)試算価格の調整
・検証及び鑑定
評価額の決定の
理由
比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する亀岡市内の取引事例を重視して試算しており、現実の取引市場を反映
した実証的な価格である。なお、控除法は公法上の規制や経済合理性の観点から宅地開発を想定することが困難であり
、収益還元法は雑木林が主体で適正な林業収入が見込めないため適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準
価格を採用し、類似の基準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討
ア 同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地 ■基準地
②時点
③標準化
④地域要
⑤個別的
⑥対象標準地の規準
⑦
内
訳
標準化補正
前年標準地等番号
[
京都(林) 20-2
]
修正
補正
因の比
較
要因の
比較
価格
(円/㎡)
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
行政
0.0
その他
0.0
[前年標準地等の価格]
1,020
円/㎡
[
100.0
]
100
100
[
100.0
]
100
[
128.5
]
[
100.0
]
100
794
イ
対
象
標
準
地
⑧[前年対象標準地等の価格]
800
円/㎡
⑨変動率
-0.8
%/年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況
[一般的要因]
[地域要因]
[個別的要因]
市街地内では大規模な区画整理事業や中小規模の宅
地分譲が見られるが、周辺農村部への開発は見られ
ない。京都府北部の林業は以前低迷している。
市街化調整区域内の林地地域で、地域要因に大きな
変動はない。林地は取引自体が少なく、需要は弱含
み慢である。
個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近
+2.0
自然
0.0
宅地化
+26.0
行政
0.0
その他
0.0
3 試算価格算定内訳
亀岡 13-1
林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO
①取引事例
番号
②所在及び地番
③取引時点
④類型
⑤地積
(㎡)
⑥画地の
形状
⑦接面道路の
状況
⑧主要交通施
設の状況
⑨法令上の規制等
a
22K4M
(林)
-5
亀岡市
森林の
土地所
有権
不整形
東3.2m市道
「調区」 地森計
b
22K4M
(林)
-8
亀岡市
森林の
土地所
有権
不整形
東2m農道
都計外 地森計
c
22K4T
(林)
-5
船井郡京丹波町
森林
ほぼ整形
西5.3m町道
都計外 地森計
d
22K4K
(林)
-6
福知山市
森林の
土地所
有権
不整形
北3m林道
都計外
e
NO
⑩取引価格
(円/㎡)
⑪事情補正
⑫時点修正
⑬標準化補正
⑭推定価格
(円/㎡)
⑮地域要因
の比較
⑯標準価格
(円/㎡)
⑰個別的要因の
比較
⑱査定価格
(円/㎡)
a
(
)
907
100
[
100.0
]
[
99.3
]
100
100
[
100.0
]
901
100
[
118.8
]
758
交通・
0.0
接近
自然
0.0
宅地化
0.0
行政
0.0
その他
0.0
[
100.0
]
100
758
b
(
)
798
100
[
100.0
]
[
99.3
]
100
100
[
100.0
]
792
100
[
95.0
]
834
834
c
(
)
900
100
[
100.0
]
[
99.2
]
100
100
[
100.0
]
893
100
[
115.5
]
773
773
d
(
)
702
100
[
100.0
]
[
99.8
]
100
100
[
100.0
]
701
100
[
87.3
]
803
803
e
(
)
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
NO
ア事情の
内容
イ月率変
動率
ウ標準化補正の内訳
エ地域要因の比較の内訳
a
正常
%/月
-0.10
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-1.0
自然
0.0
宅地化
+20.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
b
正常
%/月
-0.10
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-5.0
自然
0.0
宅地化
0.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
c
正常
%/月
-0.10
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
+5.0
自然
0.0
宅地化
+10.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
d
正常
%/月
-0.05
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-3.0
自然
0.0
宅地化
-10.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
e
%/月
交通・接近
自然
宅地化
交通・接近
自然
宅地化
行政
その他
行政
その他
オ比準価格決定の理由 [比準価格:
794
円/㎡]
亀岡 13-1
林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
(円/㎡)
②有効宅地化率
を乗じた価格
(円/㎡)
③造成工事費
(円/㎡)
④公共公益施設
負担金
(円/㎡)
⑤投下資本収益
(③+④) X np (円/㎡)
n:
月 p:
%
⑥販売費及び一
般管理費
(円/㎡)
⑦差引額(円/㎡)
②-(③+④+⑤+⑥)
(
%)
⑧投下資本収益等控除後の価格
n:
月 p:
%(円/㎡)
⑨熟成度修正
r:
% m:
年(円/㎡)
⑩個別的要因の比較
⑪控除後価格
(円/㎡)
1
1+np :
1
(1+r)
m
:
[
]
100
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法
NO
①取引事例
番号
②取引価格
(円/㎡)
③事情補正
④時点修正
⑤建付減価
の補正
⑥標準化補
正
⑦地域要因
の比較
⑧標準価格
(円/㎡)
⑨個別的要因の比較
⑩査定価格
(円/㎡)
a
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
[
]
100
b
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
c
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
NO
⑪事情の
内容
⑫月率変
動率
⑬標準化補正の内訳
⑭地域要因の比較の内訳
a
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
b
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
c
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
⑮比準価格
円/㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討
①標準地番号
②公示価格
(円/㎡)
③時点修正
④標準化補
正
⑤地域要因
の比較
⑥標準価格
(円/㎡)
⑦個別的要
因の比較
⑧規準価格
(円/㎡)
[
]
100
100
[
]
100
[
]
[
]
100
⑨地域要因の比較の内訳
街路
交通・接近
環境
行政
その他
転換後・造成後の更地を想定した価格
円/㎡
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
*開発区域面積
㎡
うち既存公共用地面積
㎡
*開発形態:
*想定用途モデル:
*開発区域の範囲(標準地を中心として)
東
m、西
m、南
m、北
m
*開発区域の土地の利用状況
田
%、畑
%、森林
%、その他
%
*造成画地数
画地
*1画地平均面積
㎡
*平均盛土高
m
*造成後の公共減歩率(又は非有効部分)
%
*既存公共用地率
%
*造成後の減歩率
%
*擁壁工事の概要
*道路工事の概要
*排水工事の概要
*公園緑地の工事の概要
*水道工事の概要
引込延長
m
*電気工事の概要
引込延長
m
*その他
(備考)
転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
対象標準地及びその周辺地域は市街化調整区域内の林地地域で、公法上の規制や開発コスト、転換後の宅地の需要等を考慮すると経済合理
性の観点から宅地開発を想定することが困難である。このため宅地地域への転換の可能性が低い。このため控除法を適用することは非現実的
と判断されるため、その適用を断念した。
亀岡 13-1
林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益
(円/㎡)
②純収益率
③純収益
(円/㎡)
④収益価格(A)
③÷[(1+r)
u
-1)]
(円/㎡)
r:
% u:
年
⑤転換後・造成後
の更地を想定した
価格
(円/㎡)
⑥有効宅地化率を乗じた
価格
(円/㎡)
⑦造成工事費
(円/㎡)
[
100.0
]
100
[
]
100
⑧付帯費用
⑦×α
(円/㎡)
⑨転用見込時期における素
地価格
(円/㎡)
⑥-⑦-⑧
⑩転用見込時期以後に得
られる純収益の総和④
(円/㎡)
⑪転用見込時期における
価値増分
(円/㎡)
⑨-⑩
⑫増分の現在価格
⑪×
1
(1+r)
m
m:
年、r:
%
⑬収益価格
④+⑫
(円/㎡)
α:
⑭収益還元法が適用できない場合その理由
近隣地域及びその周辺地域は雑木林地を中心とする地域で、一般的な林業経営に基づく純
収益を把握することも困難であるため収益還元法の適用を断念した。
別記様式第三
鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月11日
提出
亀岡 13-1
林地-1
標準地番号
都道府県
所属分科会名
住所
亀岡 13-1
京都府
京都第4
氏名
不動産鑑定士 池田 祥司
TEL.
鑑定評価額
8,960,000
円
1㎡当たりの価格
792
円/㎡
1 基本的事項
(1)価格時点
令和4年1月1日
(4)鑑定評価日
令和4年1月7日
(6)
路
線
価
[
令和3年1月
]
路線価又は倍率
円/㎡
6.0
倍
(2)実地調査日
令和3年12月3日
(5)価格の種類
正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件
当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
①所在及び地番
亀岡市曽我部町犬飼未ケ谷42番外
②地積(㎡)
11,311
⑨法令上の規制等
③形状
④土地の利用の現況
⑤周辺の土地の利用
の状況
⑥接面道路の状況
⑦供給
処理施
設状況
⑧主要な交通施設との
接近の状況
「調区」 地森計
(その他)
不整形
山林(雑木林)
農家集落に近い一部用
材林のほか雑木の多い
地域
南3m市道
亀岡
6.7km
(2)
近
隣
地
域
①範囲
東
600
m、西
1,000
m、南
0
m、北
600
m
②地域区分
市街化近郊林地以外
③標準的規模等
規模
10,000
㎡程度、形状
不整形
、方位・傾斜度(
南東
)向
25 °
④地域的特性
特記
事項
特にない
道
路
3m市道
交通
施設
亀岡駅
6.7km
法令
規制
「調区」
地森計
⑤地域要因の将
来予測
市街化調整区域に所在する林地地域。宅地化の影響は少なく現状のまま推移するもと予測する。林業は低迷して
おり林地の価格も横這いから弱含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定
雑木林地
(4)対象標準地の
個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
の適用
取引事例比較法
比準価格
792
円/㎡
控除法
控除後価格
/
円/㎡
収益還元法
収益価格
/
円/㎡
(6)市場の特性
同一需給圏の範囲は、広域的に捉えて京都府中北部の土地近郊林地及び農村林地地域一帯と把握した。当該圏域では、
長引く林業不振、後継者不足等により林業経営目的での取引が減少している状況にあるが、中心となる需要者は資産保
有目的、地縁性を有する法人または個人等が考えられる。取引市場は静態的であり、規模や取引事情も様々であること
から、その中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
・検証及び鑑定
評価額の決定の
理由
比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反映した価格で
ある。当該地域が亀岡市郊外の市街化調整区域内に存し、公法上の規制や経済合理性の観点から宅地開発を想定するこ
とが困難で、雑木林が主体で林業収入も見込めないことから、控除法及び収益還元法の適用は断念した。従って、市場
性を反映した比準価格を採用し、類似の基準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討
ア 同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地 ■基準地
②時点
③標準化
④地域要
⑤個別的
⑥対象標準地の規準
⑦
内
訳
標準化補正
前年標準地等番号
[
京都(林) 20-2
]
修正
補正
因の比
較
要因の
比較
価格
(円/㎡)
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
行政
0.0
その他
0.0
[前年標準地等の価格]
1,020
円/㎡
[
100.0
]
100
100
[
100.0
]
100
[
129.5
]
[
100.0
]
100
788
イ
対
象
標
準
地
⑧[前年対象標準地等の価格]
800
円/㎡
⑨変動率
-1.0
%/年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況
[一般的要因]
[地域要因]
[個別的要因]
市街地内では区画整理事業や中小規模の宅地分譲が
継続し需要も堅調であるが、周辺農村部への波及は
見られず、林地の転用需要は低調である。
市街化調整区域内の林地地域で、地域要因に特段の
変動はない。
個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近
+2.0
自然
0.0
宅地化
+27.0
行政
0.0
その他
0.0
3 試算価格算定内訳
亀岡 13-1
林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO
①取引事例
番号
②所在及び地番
③取引時点
④類型
⑤地積
(㎡)
⑥画地の
形状
⑦接面道路の
状況
⑧主要交通施
設の状況
⑨法令上の規制等
a
22K4M
(林)
-6
亀岡市
森林の
土地所
有権
不整形
接面道路無
「調区」 地森計
b
22K4M
(林)
-8
亀岡市
森林の
土地所
有権
不整形
東2m農道
都計外 地森計
c
22K4M
(林)
-9
亀岡市
森林の
土地所
有権
不整形
東13.5m国道
都計外
d
22K4K
(林)
-7
福知山市
森林の
土地所
有権
不整形
北東3m林道
都計外
e
NO
⑩取引価格
(円/㎡)
⑪事情補正
⑫時点修正
⑬標準化補正
⑭推定価格
(円/㎡)
⑮地域要因
の比較
⑯標準価格
(円/㎡)
⑰個別的要因の
比較
⑱査定価格
(円/㎡)
a
(
)
907
100
[
100.0
]
[
99.4
]
100
100
[
100.0
]
902
100
[
112.2
]
804
交通・
0.0
接近
自然
0.0
宅地化
0.0
行政
0.0
その他
0.0
[
100.0
]
100
804
b
(
)
798
100
[
100.0
]
[
99.3
]
100
100
[
100.0
]
792
100
[
101.9
]
777
777
c
(
)
1,005
100
[
100.0
]
[
99.3
]
100
100
[
100.0
]
998
100
[
124.5
]
802
802
d
(
)
619
100
[
100.0
]
[
99.8
]
100
100
[
100.0
]
618
100
[
78.9
]
783
783
e
(
)
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
NO
ア事情の
内容
イ月率変
動率
ウ標準化補正の内訳
エ地域要因の比較の内訳
a
正常
%/月
-0.10
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
+2.0
自然
0.0
宅地化
+10.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
b
正常
%/月
-0.10
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-3.0
自然
0.0
宅地化
+5.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
c
正常
%/月
-0.10
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-2.0
自然
0.0
宅地化
+27.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
d
正常
%/月
-0.05
交通・接近
0.0
自然
0.0
宅地化
0.0
交通・接近
-5.0
自然
0.0
宅地化
-17.0
行政
0.0
その他
0.0
行政
0.0
その他
0.0
e
%/月
交通・接近
自然
宅地化
交通・接近
自然
宅地化
行政
その他
行政
その他
オ比準価格決定の理由 [比準価格:
792
円/㎡]
亀岡 13-1
林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
(円/㎡)
②有効宅地化率
を乗じた価格
(円/㎡)
③造成工事費
(円/㎡)
④公共公益施設
負担金
(円/㎡)
⑤投下資本収益
(③+④) X np (円/㎡)
n:
月 p:
%
⑥販売費及び一
般管理費
(円/㎡)
⑦差引額(円/㎡)
②-(③+④+⑤+⑥)
(
%)
⑧投下資本収益等控除後の価格
n:
月 p:
%(円/㎡)
⑨熟成度修正
r:
% m:
年(円/㎡)
⑩個別的要因の比較
⑪控除後価格
(円/㎡)
1
1+np :
1
(1+r)
m
:
[
]
100
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法
NO
①取引事例
番号
②取引価格
(円/㎡)
③事情補正
④時点修正
⑤建付減価
の補正
⑥標準化補
正
⑦地域要因
の比較
⑧標準価格
(円/㎡)
⑨個別的要因の比較
⑩査定価格
(円/㎡)
a
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
[
]
100
b
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
c
100
[
]
[
]
100
100
[
]
100
[
]
100
[
]
NO
⑪事情の
内容
⑫月率変
動率
⑬標準化補正の内訳
⑭地域要因の比較の内訳
a
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
b
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
c
%/月
街路
交通・接近
環境
街路
交通・接近
環境
画地
行政
その他
行政
その他
⑮比準価格
円/㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討
①標準地番号
②公示価格
(円/㎡)
③時点修正
④標準化補
正
⑤地域要因
の比較
⑥標準価格
(円/㎡)
⑦個別的要
因の比較
⑧規準価格
(円/㎡)
[
]
100
100
[
]
100
[
]
[
]
100
⑨地域要因の比較の内訳
街路
交通・接近
環境
行政
その他
転換後・造成後の更地を想定した価格
円/㎡
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
*開発区域面積
㎡
うち既存公共用地面積
㎡
*開発形態:
*想定用途モデル:
*開発区域の範囲(標準地を中心として)
東
m、西
m、南
m、北
m
*開発区域の土地の利用状況
田
%、畑
%、森林
%、その他
%
*造成画地数
画地
*1画地平均面積
㎡
*平均盛土高
m
*造成後の公共減歩率(又は非有効部分)
%
*既存公共用地率
%
*造成後の減歩率
%
*擁壁工事の概要
*道路工事の概要
*排水工事の概要
*公園緑地の工事の概要
*水道工事の概要
引込延長
m
*電気工事の概要
引込延長
m
*その他
(備考)
転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
市街化調整区域内の林地地域であり、宅地に対する需要のほか、公法上の規制や開発コスト等を考慮すると、経済合理性の観点から宅地開発
を想定することは困難であり現実的でないと判断したため。
亀岡 13-1
林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益
(円/㎡)
②純収益率
③純収益
(円/㎡)
④収益価格(A)
③÷[(1+r)
u
-1)]
(円/㎡)
r:
% u:
年
⑤転換後・造成後
の更地を想定した
価格
(円/㎡)
⑥有効宅地化率を乗じた
価格
(円/㎡)
⑦造成工事費
(円/㎡)
[
100.0
]
100
[
]
100
⑧付帯費用
⑦×α
(円/㎡)
⑨転用見込時期における素
地価格
(円/㎡)
⑥-⑦-⑧
⑩転用見込時期以後に得
られる純収益の総和④
(円/㎡)
⑪転用見込時期における
価値増分
(円/㎡)
⑨-⑩
⑫増分の現在価格
⑪×
1
(1+r)
m
m:
年、r:
%
⑬収益価格
④+⑫
(円/㎡)
α:
⑭収益還元法が適用できない場合その理由
標準地は雑木林地で、一般的な林業経営に基づく純収益を把握することは困難である。ま
た、公法上の規制により宅地への転換も困難であるため、収益還元法の適用を断念した。