別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 亀岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -18 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 6,880,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市曽我部町穴太宮垣内７１番外 ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南2.7m市道 水道、下水 亀岡 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 狭隘な街路沿いの既成住宅地 域 街 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 亀岡駅西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はみられないことから、当面、土地利用は安定 的に推移すると予測する。過疎化や高齢化の影響などから慢性的に需要は少なく、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね亀岡市のほか周辺市の辺縁部に位置する既成住宅地域と判断した。需要者は地縁・血縁性を有する 地元居住者で、それ以外の需要は少ない状況である。過疎化及び高齢化、地縁的選好性が相対的に強い閉鎖的な市場構 造の影響などから慢性的に需要は少なく、需給は弱含みで、地価は下落傾向にある。市場における取引の中心価格帯は 、周辺の土地取引数が少なく、また親族間の取引などの事情を含む取引が多いことから、把握が困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に位置する取引事例を収集し、類似性が認められる適切な事例を選択して試算されたものであ り、実証的で規範性に優れるものと判断する。また本地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、戸建住宅及び共 同住宅に係る賃貸市場は未成立であることから、収益価格は試算できなかった。よって本件においては規範性に優れる 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 亀岡市の人口は微減傾向にある。不動産市況 は、全体として横ばいもしくは弱含みの地域 が多くみられる。また新型コロナの影響が懸 念される。 地域要因に特段の変動はみられない。過疎化 及び高齢化の影響などから慢性的に需要は少 なく、需給は弱含んでおり、地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％