別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 亀岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -7 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 87,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市余部町天神又６４番１９外 ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 亀岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 亀岡駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の住宅地域として熟成しており現状のまま推移するものと予測する。比較的利便性も良く、需要は 堅調で、地価は横ばい傾向で推移すると思料する。新型コロナ等による影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね亀岡市の圏域で、主としてＪＲ山陰本線沿線の住宅地を中心に代替関係が認められる。需要者の中 心は亀岡市内の居住者であるが、市外からの転入者もみられる。近隣地域は最寄り駅徒歩圏外であるが、生活利便性は やや優位性があり、新型コロナの価格影響は殆どみられず、需要は比較的堅調。需要の中心となる価格帯は、住宅用地 で１，３００万円程度、新築の戸建物件なら３，０００万円までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は亀岡市内の対象標準地に近く価格牽連性の高い事例を重視し試算した。一方、収益還元法は、街路条件等 の制約により経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であるため、適用しなかった。近隣地域は居住快適性を重視する住宅 地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [115.3] [100.0] 100 86,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、周辺で高齢化率が高い。駅 北地区等で区画整理事業進捗中。篠地区等で 大規模分譲中。新型コロナの地価への影響は みられない。 地域要因に変動はないが、需要は堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％