別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 亀岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　新見　憲一郎   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市篠町篠下中筋６１番４４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４－１１ 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街化近接の住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 馬堀 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都計法第３４条１１号に指定 され、２低専に相当する用途 の建物が建築可能。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 馬堀駅南東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４－１１ ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化調整区域ながら区画整然とした市街地的な町並みであり、今後も現状を維持すると予測されるが、競争 力はやや弱く、地価も当面は緩やかな下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、亀岡市内の住宅地域の範囲。需要者は、亀岡市在住者を中心としており圏外からの転入需要はやや弱 い。都市計画法第３４条１１号の区域にあり、市街化区域に隣接して市街地的な地域環境を有しているが、亀岡市では 新規分譲地等の住宅地供給も多く、市場競争力はやや弱い。中心価格帯は新築戸建住宅で２，０００万円前後とみられ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、自己の居住目的の取引が中心であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、実際の 取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸の想定になじまないた め収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 70.3] [101.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる先行き不透明感が残るなか 、亀岡駅北の新市街地整備や、篠ＩＣ至近の 企業団地新設など地域経済の活性化が期待さ れる。 地域要因に特段の変動は無く、市街地外縁部 にあって住宅市場はやや弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％