鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ４Ｓ -7	舞鶴市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14m府道、南西7m、北東4m、三方路		準工 (70,200)
b	２２Ｋ４Ｙ -2015	舞鶴市		更地	（　）	不整形	北23m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	２２Ｋ４Ｅ -2013	舞鶴市		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		準住居 (70,200)
d	２２Ｋ４Ｅ -2021	綾部市		更地	（　）	ほぼ台形	北15m市道、西6m、角地		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,838	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	59,760	100 [ 112.9]	52,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 55,660	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,382	100 [ 107.5]	51,518		51,500
c	(　 ) 58,336	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,336	100 [ 111.5]	52,319		52,300
d	(　 ) 65,068	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	61,970	100 [ 117.4]	52,785		52,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,300 円／㎡]

宮津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,526,774	643,871	2,882,903	2,707,500	175,403	（　0.9482） 166,317	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,326,340 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	119 ㎡	7.2 m x 17.2 m	前面道路：府道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗兼事務所ビル、各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,700	101,150	4.0	404,600
							2.0	202,300
2～ 3	事務所	70.00	85.0	59.50	1,682	100,079	4.0	400,316
							2.0	200,158
～

～

～

計		210.00	85.0	178.50		301,308		1,205,232
								602,616

⑨年額支払賃料	301,308 円　×　12ヶ月　＝　 3,615,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分に担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,615,696 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,942 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,398,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,205,232 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 602,616 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 116,691 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,526,774 円　　　　（　 29,637 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４Ｅ賃　　　　-1	2,132 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.5]	100 [100.0]	1,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４Ｅ賃　　　　-6	1,279 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	1,683
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	37,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	108,471 円	3,615,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,000 円	37,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,871 円　（　　　　　　 5,411 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0722	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,707,500 円（　　　　　 22,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,526,774 円
②総費用	643,871 円
③純収益　①－②	2,882,903 円
④建物等に帰属する純収益	2,707,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	175,403 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,398 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,326,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
宮津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮津 5-1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　久木　圭史

TEL.

鑑定評価額

6,030,000 円

１㎡当たりの価格

50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮津市字万町１００１番				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ3	低層の店舗が多い幹線街路沿いの商業地域	東17.5m府道	水道、下水	宮津 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１７．５ｍ府道

交通

施設

宮津駅西方

600m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部の幹線道路沿いの商業地域である。新型コロナの影響を受けている観光業等の影響は比較的少ない
地域であり、今後も現状が維持されると予測される。地価水準は下落傾向が継続すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宮津市を中心として周辺市町を含む商業地域や混在地域となる。需要者は地元事業者が中心となる。同
市内の天橋立を中心とした観光産業の市中心部への波及は少なく、引き続き需給は弱含みで推移している。取引件数も
少なく、業種や規模等により取引は個別性が高いため、市場の中心価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場における実態を反映し
ている。当該地域は、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は
やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮津 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[158.0]

[100.0]
100

50,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宮津市は人口減少、高齢化が進んでいる。コ
ロナ前に好調であった観光関連業等は、停滞
が見られる。地価水準は弱含みで推移してい
る。

市街地の商業地域であるが、観光客の流入は
少なく、地価は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ４Ｙ -15	宮津市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	２２Ｋ４Ｈ -27	福知山市		建付地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２Ｋ４Ｙ -2015	舞鶴市		更地	（　）	不整形	北23m国道、中間画地		準工 (70,200)
d	２２Ｋ４Ｙ -2019	舞鶴市		建付地	（　）	不整形	北15m府道、北東5m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,557	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,210	100 [ 92.1]	53,431	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,400
b	(　 ) 48,010	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	51,417	100 [ 102.5]	50,163		50,200
c	(　 ) 55,660	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,382	100 [ 105.6]	52,445		52,400
d	(　 ) 48,992	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	55,959	100 [ 104.6]	53,498		53,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,400 円／㎡]

宮津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,528,881	643,836	2,885,045	2,707,500	177,545	（　0.9482） 168,348	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,366,960 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	119 ㎡	7.2 m x 17.2 m	前面道路：府道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を勘案し、３階建の分割貸し店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

近隣地域の標準的な建物を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,681	100,020	4.0	400,080
							2.0	200,040
2～ 3	事務所	70.00	85.0	59.50	1,693	100,734	4.0	402,936
							2.0	201,468
～

～

～

計		210.00	85.0	178.50		301,488		1,205,952
								602,976

⑨年額支払賃料	301,488 円　×　12ヶ月　＝　 3,617,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,617,856 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,071 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,400,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,205,952 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,336 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 602,976 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 116,760 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,528,881 円　　　　（　 29,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４Ｙ賃　　　　-3	1,863 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,744 円/㎡　月額支払賃料（　 1,681 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４Ｅ賃　　　　-3001	2,039 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,743
c	２２Ｋ４Ｈ賃　　　　-4	1,889 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	1,744

宮津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	37,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	108,536 円	3,617,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,000 円	37,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,836 円　（　　　　　　 5,410 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0722	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,707,500 円（　　　　　 22,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,528,881 円
②総費用	643,836 円
③純収益　①－②	2,885,045 円
④建物等に帰属する純収益	2,707,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	168,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,366,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）