鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	２２Ｋ２Ａ（林） -501	木津川市		森林の土地所有権		不整形	西2.2m市道		｢調区｣
b	２２Ｋ２Ａ（林） -502	京田辺市		森林の土地所有権		ほぼ整形	北東3m道路		｢調区｣地森計
c	２２Ｋ３Ｈ・Ｒ -1	宇治市		森林の土地所有権		ほぼ整形	北西2m未舗装私道		｢調区｣
d	２２Ｋ２Ａ（林） -101	京都市西京区		森林の土地所有権		ほぼ整形	北東2m市道		｢調区｣地森計
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,800	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	4,627	100 [ 126.5]	3,658	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	3,660
b	(　 ) 3,774	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	3,638	100 [ 100.0]	3,638		3,640
c	(　 ) 4,657	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	4,601	100 [ 120.0]	3,834		3,830
d	(　 ) 5,045	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	4,914	100 [ 130.0]	3,780		3,780
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.13	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 3,740 円／㎡]

宇治 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
対象標準地は、市街化調整区域に存する自然林の多い丘陵地域に位置する。周辺には成熟した住宅地が広がっており、実需に基づく宅地開発
の可能性が乏しく、公法上の規制、経済合理性の観点から宅地開発を想定することは困難であるため。

宇治 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

林業経営を取り巻く環境は厳しく、木材、林業生産物の価格は低迷しており、事業が成立
しうる収益性が期待できないため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇治 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 13-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　堀川　晃

TEL.

鑑定評価額

8,100,000 円

１㎡当たりの価格

3,740 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						19.0 倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

宇治市志津川鷺尻５番１

②地積(㎡)

2,165

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
宅造区域
近緑保全区域

不整形

山林（雑木林）

市街化区域に近接した
自然林の多い丘陵地域

北1m未舗装市道、西側道

京阪宇治

2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 0 ｍ、西　 700 ｍ、南　 70 ｍ、北　 80 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 2,500 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　北東　)向　25 °

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

北１ｍ未舗装市道

交通

施設

京阪宇治駅東方

2.4km

法令

規制

｢調区｣
地森計
宅造区域
近緑保全区域

⑤地域要因の将
　来予測

市街化区域に近接する林地地域であるが、近隣地域において開発の進展、宅地化の影響等特段の変動はなく、概
ね現状のままで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

林地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 3,740 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都府下に存する林地地域である。主な需要者は一定の資金力を有する開発業者等が考えられる。近隣地
域は市街化区域に近接する雑木林が建ち並ぶ林地地域であるが、新型コロナの影響を払拭出来ない情勢において市街化
調整区域の林地造成に着手する大規模開発需要の想定は難しく、選好性は極めて低位であるものと考えられる。取引の
中心となる価格帯は、取引件数自体乏しく、画地条件等によるばらつきも大きいため見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、市街化区域に近接するものの開発業者等による開発需要は旺盛とはいえず、さらに公法上の規制等より経
済合理性に見合う開発想定は困難であるため、控除法の適用は断念した。また。雑木林が拡がる林地地域であり、林業
経営の想定は困難であるため、収益還元法の適用も断念した。したがって、本件においては規範性の高い取引事例を収
集検討し、適切に補修正を行った比準価格を重視し、市場の特性も勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 3,800 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.6 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

府南部にて高速道路、大型商業施設の建設等に起因
する活性化に期待はあるものの、市街化調整区域ま
で用地需要が波及している状況とは言い難い。

市街地近郊の雑木林地地域として地域要因に大きな
変動はなく、市街化区域からの開発需要等の波及は
認められず、需要は依然として弱含みである。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較