鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｏ -36	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西11m市道、南東6m、二方路		１住居高度2種最高15m (60,200)
b	２２Ｋ３Ｋ -18	城陽市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m府道、南11m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (80,200)
c	２２Ｋ３Ｃ -104	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｐ -9	京都市南区		建付地	（　）	長方形	北21m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,300)
e	２２Ｋ３Ｄ -6	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西12.7m府道、中間画地		準住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	138,957	100 [ 91.8]	151,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 151,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	147,118	100 [ 98.6]	149,207		149,000
c	(　 ) 122,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,500	100 [ 85.8]	142,774		143,000
d	(　 ) 171,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,354	100 [ 121.5]	141,032		141,000
e	(　 ) 107,718	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,287	100 [ 80.6]	133,110		133,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

宇治 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,847,359	3,313,087	13,534,272	10,964,100	2,570,172	（　0.9498） 2,441,149	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	53,068,457 円　　　　（　 91,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	581 ㎡	19.2 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～３階平均専有面積６８㎡程度の３ＤＫを想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

類似する建物の有効率より判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	2,200	528,000	8.0	4,224,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	300.00	90.0	270.00	1,713	462,510	2.0	925,020
							1.0	462,510
～

～

～

計		900.00	86.7	780.00		1,453,020		6,074,040
								925,020

⑨年額支払賃料	1,453,020 円　×　12ヶ月　＝　 17,436,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,436,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 871,812 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,564,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,074,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 925,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 225,228 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,847,359 円　　　　（　 28,997 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｂ・Ｔ　　　　-204	1,628 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,714	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,752 円/㎡　月額支払賃料（　 1,713 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｂ・Ｔ　　　　-207	1,760 ( 1,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,760
c	２２Ｋ３Ｂ・Ｔ　　　　-205	1,692 ( 1,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,781

宇治 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	966,000 円	161,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	523,087 円	17,436,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,328,200 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,313,087 円　（　　　　　　 5,702 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,964,100 円（　　　　　 18,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,847,359 円
②総費用	3,313,087 円
③純収益　①－②	13,534,272 円
④建物等に帰属する純収益	10,964,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,570,172 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,441,149 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,068,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇治 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-10

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　百合口　賢次

TEL.

鑑定評価額

78,400,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市広野町東裏１０８番３				②地積　(㎡)	581 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.5	診療所兼住宅ＲＣ2	店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域	北8m市道	水道、下水	新田 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 5 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

新田駅北東方

230m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や住宅が混在する路線商業地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。先行き不透明感
は残るものの新型コロナの影響も落ち着いており、地価は当面安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇治市及び周辺市町に所在する商業地域や商・住混在地域。需要者の中心は自用目的の地元の中小企業や
個人事業者である。新型コロナによる景気の先行き不透明感は残るが、もともとインバウンドの影響を大きく受けた地
域ではなく、最近では市場は安定的に推移している。画地規模等により価格にバラつきは見られるが土地６００㎡程度
であれば８，０００万円前後の物件が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺ではテナントビルや貸店舗、賃貸マンション等の収益物件もみられるが、繁華性等を鑑みれば土地価格に見合う賃
料水準が形成されているとは言えず、収益価格はやや低位に試算された。また、市場では自用目的での取引が中心とな
ることから、本件では市場の実情を反映した比準価格を重視するものとし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地と
の検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 98.3]

[100.0]
100

134,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナでのインバウンド効果が強かった
地域ほど市場の回復は遅いが、全般的に下落
は縮小傾向。立地や画地条件等による二極化
傾向は見られる。

インバウンド激減の影響はあまり認められな
い地域であり、市場は回復傾向が見られる。
地価は下落から横這い傾向に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｃ -104	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
b	２２Ｋ３Ｇ -106	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m府道、北東6m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)
c	２２Ｋ３Ｈ -3	宇治市		底地	（　）	長方形	西11m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
d	２２Ｋ３Ｊ -106	城陽市		建付地	（　）	長方形	西9.5m府道、東0.9m、二方路		準住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,500	100 [ 90.8]	134,912	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 142,601	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,448	100 [ 89.2]	155,211		155,000
c	(　 140,845) 140,845	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,845	100 [ 101.0]	139,450		139,000
d	(　 ) 137,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,500	100 [ 100.0]	137,500		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

宇治 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,889,815	3,314,621	13,575,194	10,964,100	2,611,094	（　0.9498） 2,480,017	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	53,913,413 円　　　　（　 92,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	581 ㎡	19.2 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上はファミリータイプの住宅で平均専有面積は約４５㎡程度、仕様は標準的。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

想定建物の類似建物の有効率により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	2,247	539,280	7.0	3,774,960
							0.0	0
2～ 3	住宅	300.00	90.0	270.00	1,700	459,000	2.0	918,000
							1.0	459,000
～

～

～

計		900.00	86.7	780.00		1,457,280		5,610,960
								918,000

⑨年額支払賃料	1,457,280 円　×　12ヶ月　＝　 17,487,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,487,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 874,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,612,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,610,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 918,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 223,519 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,889,815 円　　　　（　 29,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-203	2,524 ( 2,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	2,125	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,247 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-202	2,157 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,397
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	966,000 円	161,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	524,621 円	17,487,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,328,200 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,314,621 円　（　　　　　　 5,705 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,964,100 円（　　　　　 18,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,889,815 円
②総費用	3,314,621 円
③純収益　①－②	13,575,194 円
④建物等に帰属する純収益	10,964,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,611,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,480,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,913,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,800 円／㎡）