鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｎ -21	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
b	２２Ｋ３Ｏ -13	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	長方形	北7.5m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 旧市街地美観 (90,400)
c	２２Ｋ３Ｊ -28	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13.7m市道、南東6m、角地		１中専高度1種最高15m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｑ -14	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,360)
e	２２Ｋ３Ｍ -21	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	西7.9m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,274	100 [ 111.6]	209,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 153,203	100 [ 70.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,986	100 [ 101.6]	214,553		215,000
c	(　 ) 196,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	190,694	100 [ 99.9]	190,885		191,000
d	(　 ) 231,696	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	231,001	100 [ 107.7]	214,486		214,000
e	(　 ) 178,657	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,121	100 [ 93.1]	191,322		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	借家人買取	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	借家人買取	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

宇治 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,376,587	2,630,291	9,746,296	7,570,200	2,176,096	（　0.9504） 2,068,162	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	44,003,447 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ5	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	15.1 m x 19.3 m	前面道路：府道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２～５階は事務所フロア－貸しを想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	70.0	77.00	3,290	253,330	8.0	2,026,640
							0.0	0
2～ 5	事務所	110.00	80.0	88.00	2,350	206,800	5.0	1,034,000
							0.0	0
～

～

～

計		550.00	78.0	429.00		1,080,530		6,162,640
								0

⑨年額支払賃料	1,080,530 円　×　12ヶ月　＝　 12,966,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 429.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,966,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 648,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,318,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,162,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,376,587 円　　　　（　 44,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-202	2,157 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,360 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-205	1,727 ( 1,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,399
c	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-208	1,699 ( 1,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,098

宇治 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	666,000 円	111,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	388,991 円	12,966,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 437,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 915,700 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,630,291 円　（　　　　　　 9,428 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,570,200 円（　　　　　 27,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,376,587 円
②総費用	2,630,291 円
③純収益　①－②	9,746,296 円
④建物等に帰属する純収益	7,570,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,176,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,068,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,413 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,003,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇治 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-4

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　宇野　由香子

TEL.

鑑定評価額

54,100,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市広野町西裏９７番５				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度4種最高20m (90,200)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ5	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域	西9.5m府道	水道、下水	大久保 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ府道

交通

施設

大久保駅東方

200m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

宇治市内の商業地では繁華性の高い商業地域で、地域要因に特別の変動要因はなく今後も現況を維持しつつ推移
するものと予測される。地元住民向けの店舗が多く、新型コロナの影響はさほど大きくない。

(3)最有効使用の判定

４～５階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南部・宇治市・城陽市等の駅に近い商業地域の一帯。需要者の中心は地元中小企業や個人事業者の
ほか、規模によっては大手法人業者の需要も見られる。近鉄大久保駅は急行停車駅で利用客も多く、商圏は久御山町南
東部及び宇治市西部を含み比較的広い。観光客に向けた商業施設は少ないが、今後も新型コロナの影響を注視する必要
がある。画地規模にばらつきが大きく中心となる価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は商業地域であり、周辺にはテナント物件や共同住宅も見られ収益性が価格形成に影響を与えているため、市
場性及び収益性を反映させるものとした。比準価格は類似する商業地の事例から比準したもので規範性は高い。収益価
格は店舗事務所を想定したが想定要素も多くやや信頼性に劣る。よってより規範性の高い比準価格を重視し収益価格を
参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府の景気は依然として厳しい状態にある
が、設備投資は持ち直し公共投資は増加、観
光は依然厳しいが国内旅行は持ち直しの動き
が見られる。

宇治市内での商業地的地位は比較的高く需要
は堅調であるものの、新型コロナによる飲食
業等の需要減退は多少見られ、地価は若干の
調整が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｃ -6	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m府道、南15m、北4m、三方路		近商高度4種最高20m (98,200)
b	２２Ｋ３Ｄ -108	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m府道、南2.5m、角地		準住居高度3種最高20m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｂ -106	宇治市		更地	（　）	不整形	東14m府道、南6m、西6m、三方路		準住居高度3種最高20m (80,200)
d	２２Ｋ３Ｐ -37	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	東15m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
e	２２Ｋ３Ａ -107	城陽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	205,580	100 [ 103.0]	199,592	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 185,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	180,205	100 [ 95.8]	188,105		188,000
c	(　 ) 167,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	180,289	100 [ 89.0]	202,572		203,000
d	(　 ) 244,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	244,102	100 [ 117.2]	208,278		208,000
e	(　 ) 184,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	184,980	100 [ 98.9]	187,037		187,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 204,000 円／㎡]

宇治 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,744,478	2,512,849	9,231,629	7,161,000	2,070,629	（　0.9504） 1,967,926	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	41,870,766 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.00	Ｓ4	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	15.1 m x 19.3 m	前面道路：府道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～４階事務所フロア又はユニット貸を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

類似する建物の有効率より判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	80.0	108.00	3,000	324,000	8.0	2,592,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	135.00	80.0	108.00	2,164	233,712	5.0	1,168,560
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	80.0	432.00		1,025,136		6,097,680
								0

⑨年額支払賃料	1,025,136 円　×　12ヶ月　＝　 12,301,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,301,632 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 615,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,686,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,097,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,744,478 円　　　　（　 42,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-202	2,157 ( 2,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,173 円/㎡　月額支払賃料（　 2,164 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-208	1,699 ( 1,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,098
c	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-210	1,695 ( 1,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,025

宇治 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	369,049 円	12,301,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 437,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 866,200 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,512,849 円　（　　　　　　 9,007 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,161,000 円（　　　　　 25,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,744,478 円
②総費用	2,512,849 円
③純収益　①－②	9,231,629 円
④建物等に帰属する純収益	7,161,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,070,629 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,967,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,870,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）