鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｂ -106	宇治市		更地	（　）	不整形	東14m府道、南6m、西6m、三方路		準住居高度3種最高20m (80,200)
b	２２Ｋ３Ｃ -6	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m府道、南15m、北4m、三方路		近商高度4種最高20m (90,200)
c	２２Ｋ３Ｃ -7	宇治市		更地	（　）	不整形	西9m市道、北4.6m、南5m、三方路		近商高度4種最高20m (90,200)
d	２２Ｋ３Ｈ -104	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西（駅前広場）市道、北6m、角地		近商高度4種最高20m (90,200)
e	２２Ｋ３Ｎ -21	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	180,289	100 [ 58.7]	307,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	316,000
b	(　 ) 211,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	205,580	100 [ 65.8]	312,432		322,000
c	(　 ) 376,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	372,646	100 [ 123.3]	302,227		311,000
d	(　 ) 264,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	257,265	100 [ 84.4]	304,816		314,000
e	(　 ) 233,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,274	100 [ 77.0]	302,953		312,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

宇治 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,860,195	18,090,825	76,769,370	64,352,400	12,416,970	（　0.9539） 11,844,548	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	263,212,178 円　　　　（　 236,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	577.39	ＲＣ9	4,233.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,117 ㎡	31.3 m x 37.2 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

９階建の１階店舗、２～９階ファミリータイプ６０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同種同等の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	470.34	81.0	380.98	4,547	1,732,316	8.0	13,858,528
							0.0	0
2～ 6	住宅	470.34	81.0	380.98	1,935	737,196	2.0	1,474,392
							1.0	737,196
7～ 9	住宅	470.34	81.0	380.98	2,032	774,151	2.0	1,548,302
							1.0	774,151
～

～

計		4,233.06	81.0	3,428.82		7,740,749		25,875,394
								6,008,433

⑨年額支払賃料	7,740,749 円　×　12ヶ月　＝　 92,888,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,428.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の担保等により計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	92,888,988 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,960,000 円　　×　　％　＝　　 3,715,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,133,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,875,394 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 248,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,008,433 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,478,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,860,195 円　　　　（　 84,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｒ・Ｔ　　　　-201	1,865 ( 1,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,935 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｒ・Ｔ　　　　-202	1,649 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,940
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,890,000 円	978,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,421,225 円	96,848,988　×　　　　 2.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 755,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,068,500 円	978,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	978,000 円	978,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	978,000 円	978,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,090,825 円　（　　　　　　 16,196 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	978,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 4,233.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,352,400 円（　　　　　 57,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,860,195 円
②総費用	18,090,825 円
③純収益　①－②	76,769,370 円
④建物等に帰属する純収益	64,352,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,416,970 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,844,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,212,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇治 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-3

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　吉川　啓介

TEL.

鑑定評価額

341,000,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市六地蔵奈良町３９番５外				②地積　(㎡)	1,117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.2	銀行ＲＣ2	低層店舗にマンション等が混在する商業地域	北東15m府道、北西側道	水道、ガス、下水	六地蔵 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ府道

交通

施設

六地蔵駅北東方

120m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、今後はマンションの進出に伴い高層化が進む可能性を有している。地
価水準は概ね横ばい傾向にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 321,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南部から宇治市にかけての商業地域一帯と把握した。需要者は地元事業者、全国展開のロードサイ
ド店舗のほかマンションデベロッパーの参入も見られる。周囲でのマンション開発等による顧客増加が見込まれる等、
新型コロナの影響による需要減から脱しつつある。市場で中心となる価格帯は、規模、用途等によって様々であり、見
出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は収益性が重視される商業地域であるが、その価格形成は収益性によって物件選別され、最終的には市場相場
が重視される傾向が強い。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比
較考量のうえ、前年指定基準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宇治（府） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    305,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇治市では人口減少、高齢化率も高い傾向に
ある。不動産市場は新型コロナの影響が残る
中、一部に改善傾向が見られるも、その動き
は総じて弱い。

鉄道３路線が利用可能な地域であり、商業地
域としての立地特性に優れるため、新型コロ
ナによる収益性低下に改善の兆しが見られる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｎ -21	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
b	２２Ｋ３Ｐ -37	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	東15m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
c	２２Ｋ３Ｄ -106	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西50m市道、中間画地		商業高度1種最高31m (100,313)
d	２２Ｋ３Ｇ -105	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m府道、西3m、東6.5m、三方路		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (80,258)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,274	100 [ 74.3]	313,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 244,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	244,102	100 [ 70.8]	344,777		355,000
c	(　 ) 283,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,031	100 [ 91.5]	309,323		319,000
d	(　 ) 301,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	293,075	100 [ 88.2]	332,285		342,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 321,000 円／㎡]

宇治 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,649,524	18,085,340	76,564,184	64,352,400	12,211,784	（　0.9539） 11,648,821	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	258,862,689 円　　　　（　 232,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	577.39	ＲＣ9	4,233.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,117 ㎡	31.3 m x 37.2 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（平均専有面積６０㎡）

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同種同等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	470.34	81.0	380.98	4,480	1,706,790	8.0	13,654,320
							0.0	0
2～ 6	住宅	470.34	81.0	380.98	1,955	744,816	2.0	1,489,632
							1.0	744,816
7～ 9	住宅	470.34	81.0	380.98	2,005	763,865	2.0	1,527,730
							1.0	763,865
～

～

計		4,233.06	81.0	3,428.82		7,722,465		25,685,670
								6,015,675

⑨年額支払賃料	7,722,465 円　×　12ヶ月　＝　 92,669,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,428.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	92,669,580 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,960,000 円　　×　　％　＝　　 3,706,783 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,922,797 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,685,670 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 246,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,015,675 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,480,145 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,649,524 円　　　　（　 84,735 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｒ・Ｔ　　　　-1	2,011 ( 1,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,095	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,955 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ３Ｄ・Ｔ　　　　-5	1,623 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,909
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,890,000 円	978,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,415,740 円	96,629,580　×　　　　 2.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 755,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,068,500 円	978,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	978,000 円	978,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	978,000 円	978,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,085,340 円　（　　　　　　 16,191 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	978,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 4,233.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,352,400 円（　　　　　 57,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,649,524 円
②総費用	18,085,340 円
③純収益　①－②	76,564,184 円
④建物等に帰属する純収益	64,352,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,211,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,648,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,862,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,000 円／㎡）