鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｄ -38	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 山ろく美観 (85,200)
b	２２Ｋ３Ｎ -21	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
c	２２Ｋ３Ｐ -37	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	東15m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
d	２２Ｋ３Ｃ -6	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m府道、南15m、北4m、三方路		近商高度4種最高20m (98,200)
e	２２Ｋ３Ｎ -105	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 339,109	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	336,057	100 [ 113.8]	295,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 233,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,274	100 [ 83.0]	281,053		281,000
c	(　 ) 244,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	244,102	100 [ 88.3]	276,446		276,000
d	(　 ) 211,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	205,580	100 [ 75.2]	273,378		273,000
e	(　 ) 290,643	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,411	100 [ 96.5]	295,763		296,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

宇治 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,321,244	954,109	3,367,135	2,787,200	579,935	（　0.9523） 552,272	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,005,913 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	50.00	Ｓ4	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度5種最高20m 特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	63 ㎡	6.0 m x 10.7 m	前面道路：府道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗、３階以上を事務所、各階フロア貸を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種、同程度の規模の建物より判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	50.00	75.0	37.50	3,215	120,563	12.0	1,446,756
							0.0	0
～ 2	店舗	50.00	85.0	42.50	2,240	95,200	8.0	761,600
							0.0	0
3～ 4	事務所	50.00	85.0	42.50	1,890	80,325	6.0	481,950
							0.0	0
～

～

計		200.00	82.5	165.00		376,413		3,172,256
								0

⑨年額支払賃料	376,413 円　×　12ヶ月　＝　 4,516,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,516,956 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,291,108 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,172,256 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,321,244 円　　　　（　 68,591 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-203	2,524 ( 2,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	3,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,247 円/㎡　月額支払賃料（　 3,215 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-201	2,854 ( 2,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,374
c	２２Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-27	3,055 ( 3,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,216

宇治 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	249,600 円	41,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	135,509 円	4,516,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,600 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 343,200 円	41,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	41,600 円	41,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,600 円	41,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 954,109 円　（　　　　　　 15,145 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9523

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,600,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,787,200 円（　　　　　 44,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,321,244 円
②総費用	954,109 円
③純収益　①－②	3,367,135 円
④建物等に帰属する純収益	2,787,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	579,935 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	552,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,005,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇治 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　惠子

TEL.

鑑定評価額

17,500,000 円

１㎡当たりの価格

277,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市宇治宇文字１７番１５				②地積　(㎡)	63 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度5種最高20m 特別用途地区 (100,400)
	1:2	店舗ＲＣ5F1B	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西（駅前広場）府道	水道、ガス、下水	宇治駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場（府道）

交通

施設

宇治駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度5種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も当面の間、現状の
まま推移していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばい～やや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市南部、宇治市等を中心とし、駅前や幹線道路沿い、観光地周辺等に形成される商業地域等と判定
した。需要者は、自用の店舗等を需要する法人、収益物件を需要する投資家等のほか、立地、規模によってはマンショ
ン開発業者等の市場参加も考えられる。観光地周辺では、国内観光客等の回復がみられるが、コロナ禍前の店舗収益水
準まで改善するには至っていない。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１千万円台後半となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 305,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[107.3]

[100.0]
100

276,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。

駅前商業地域で、視認性、顧客の回遊性に優
れているが、観光客減少の影響が継続してい
る。地価水準は、やや下落傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｎ -21	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
b	２２Ｋ３Ｋ -108	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m府道、南2.2m、角地		近商高度4種最高20m 特別風致地区 (30,200)
c	２２Ｋ３Ｎ -105	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
d	２２Ｋ３Ｃ -6	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m府道、南15m、北4m、三方路		近商高度4種最高20m (98,200)
e	２２Ｋ３Ｐ -37	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	東15m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	233,274	100 [ 74.7]	312,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 179,272	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	171,440	100 [ 56.9]	301,301		301,000
c	(　 ) 290,643	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,411	100 [ 92.5]	308,552		309,000
d	(　 ) 211,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	205,580	100 [ 70.8]	290,367		290,000
e	(　 ) 244,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	244,102	100 [ 88.4]	276,133		276,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

宇治 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,327,419	944,637	3,382,782	2,763,400	619,382	（　0.9512） 589,156	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,807,739 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	50.00	Ｓ4	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度5種最高20m 特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	63 ㎡	6.0 m x 10.7 m	前面道路：府道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗（フロア貸し）、３～４階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	75.0	37.50	3,092	115,950	10.0	1,159,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	50.00	85.0	42.50	2,250	95,625	6.0	573,750
							0.0	0
3～ 4	事務所	50.00	85.0	42.50	1,950	82,875	6.0	497,250
							0.0	0
～

～

計		200.00	82.5	165.00		377,325		2,727,750
								0

⑨年額支払賃料	377,325 円　×　12ヶ月　＝　 4,527,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等により担保されているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,527,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 226,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,301,505 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,727,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,327,419 円　　　　（　 68,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-201	2,854 ( 2,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,118 円/㎡　月額支払賃料（　 3,092 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-203	2,524 ( 2,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,089
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,000 円	41,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	135,837 円	4,527,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 338,200 円	41,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 944,637 円　（　　　　　　 14,994 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,763,400 円（　　　　　 43,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,327,419 円
②総費用	944,637 円
③純収益　①－②	3,382,782 円
④建物等に帰属する純収益	2,763,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	619,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	589,156 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,807,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）