別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇治 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -34 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市広野町尖山２番１９９ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新田駅東方 1.8km 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された中規模戸建住宅の建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はな く、当面は現状を維持して推移するものと予測する。良好な住環境から需給は安定的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇治市から城陽市にかけて丘陵地に開発された戸建住宅が中心の閑静な住宅地域である。需要者は、同 圏内のファミリー層を中心とした一般個人が中心である。駅徒歩圏外の丘陵地に位置するが、区画が整い、居住環境は 良好であることから、需給は概ね均衡している。取引の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で１，５００万円～ ２，０００万円、新築戸建住宅で３，０００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の閑静な住宅地域である。自用の戸建住宅が大半であり、取引も自用 目的の取引が支配的である。戸建住宅団地として開発された住宅地で、行政的条件からも賃貸住宅を想定することは非 現実的であり、収益還元法は適用しない。したがって、市場実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡も 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [147.1] [103.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内では新型コロナは落ち着きを見せるが、 海外では収まっておらず、変異型の発生等、 先行きは不透明である。 丘陵地の閑静な住宅地域であり、地域要因に 大きな変動はない。住環境は良好であり、新 型コロナの影響は限定的で需給は安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％