別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇治 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -32 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市折居台３丁目２番５４ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 宇治 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 宇治駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域。地域要因に変化はなく、当面は現状を維持して推移すると予測する 。駅距離にやや劣り、一般的要因の影響もあって、地価はやや下落傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治市、城陽市を中心とした、最寄駅からやや距離のある住宅地域。典型的需要者は同圏域内の居住者で あるが、隣接市町からの転入もある。区画整然とした閑静な住宅地域であり、駅距離を除けば生活利便性は概ね良好。 一方、近年の高齢化社会に伴い、高台の坂を有する住宅地域が敬遠される傾向にある。市場では中古物件が多く、中心 となる価格帯は中古の戸建住宅で２０００～２５００万円前後、標準地規模の土地で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取引 の中心である。低容積率である点からも、付近に共同住宅や貸家等は見られず、市場性のある賃貸需要の想定が困難で あることから収益還元法の適用は断念した。主たる需要者は市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、規範 性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との均衡も考慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [138.9] [102.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、消費は弱い動きの 中、雇用情勢は底堅さもみられ、持ち直しの 動きが続いているものの、景気は依然厳しい 状況にある。 最寄駅から距離はあるが、区画整然とした住 宅地域で居住環境は概ね良好。地域要因に変 化はないが、一般的要因の影響を受け、地価 は弱含みの状況。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％