別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇治 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -21 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市羽拍子町４５番７外 ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4.8m市道 水道、ガス、下水 伊勢田 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 伊勢田駅北東方 350m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、最寄駅や商業施設まで徒歩圏内に位置し、交通接近性に優れる。地域要 因に大きな変動は認められず、今後も現状通り戸建住宅地として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇治市内における近鉄京都線又はＪＲ奈良線沿線に位置する戸建住宅地域である。需要者の中心は宇治 市及びその周辺市区の一次取得者である。近隣地域は近鉄京都線伊勢田駅から徒歩圏内であり、スーパー等の商業施設 にも近く、生活利便性が優れることから、新型コロナの影響も限定的で需要は底堅く、需給は概ね均衡している。需要 の中心となる価格帯は、面積８０㎡程度の土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用の戸建住宅地が建ち並ぶ地域であり、取引も自用目的の 取引が支配的であることから、同一需給圏内の規範性のある取引事例から比準価格を求めることができた。また、行政 的条件や画地規模から経済合理性のある賃貸住宅を想定することは困難であり、収益還元法は適用しない。したがって 、市場実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [116.6] [103.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内では新型コロナは落ち着きを見せるが、 海外では収まっておらず、変異型の発生等、 先行きは不透明である。 駅や商業施設に近く、生活利便性が優ること から住宅地として選好性の高い地域であり、 新型コロナの影響は限定的で地価は横這い傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％