別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇治 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -20 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市伊勢田町名木２丁目１番９３ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 伊勢田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北：６ｍ市 道 交通 施設 伊勢田駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は国道２４号の東側に広がる区画が整った住宅地域である。平坦な地勢であるが最寄り駅の徒歩１５分 圏外で、需要はやや弱含みである。地価は下落傾向から横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄伊勢田駅圏内の他、ＪＲ奈良線も含めて沿線の住宅地域。主な需要者層は、市内居住の一次取得者、 買替層の両方である。近時の建売分譲と比べると画地規模はやや大きく、最寄り駅からはやや遠いが周辺にスーパー等 が出店し、生活利便性は保たれている。新型コロナの住宅市場への影響は限定的と見られ、ほぼ需給は均衡しつつ推移 する。主な取引価格帯は、土地のみで２，０００万円程度、中古戸建で２，５００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は画地規模等により高度利用に限度があり、地域内には自用の低層戸建住宅が多く、経済合理性と建物配置の 観点から市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参加者において収益性の占める位置は軽微と 判断して収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 95.7] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇治市内は人口減少傾向、高齢化率の上昇傾 向が続く。新型コロナによる影響は観光、飲 食業等の他、地場産業の宇治茶関連にも及び 、懸念される。 最寄り駅から徒歩１５分の圏外であるが、周 辺にスーパー等が出店して一定の生活利便性 は保たれている。需給はほぼ均衡しつつ推移 する。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％