別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇治 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -19 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市明星町３丁目６番１３７ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.8m市道 水道、ガス、下水 三室戸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．８ｍ市道 交通 施設 三室戸駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 大規模に開発された高台の住宅団地につき、地域要因に特段の変動要因は見られず熟成しているため、今後とも 現状の住環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に宇治市内の中小規模一般住宅を中心とした幾分利便性に劣後する住宅地域一帯。需要者は、圏内に 地縁性を有する地元居住者が主となり、圏外からの転入者は少ない。住環境に特段の難は認められないが、全般に駅接 近性や傾斜地勢等利便性に難があり、需要は限定的な状態が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地で１～１ ．５千万円程度と見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性が重視される容積率低位の戸建住宅団地に存し、地域内における取引は自用目的が支配的と認められる。 本件では周辺利用状況や駅接近性等から賃貸需要を想定し難く、収益価格の試算を断念したため、実証的で説得力を有 する比準価格を採用するものとし、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [137.0] [102.0] 100 81,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は新型コロナの影響により悪化後、 持直し途上にある。宇治市の不動産市場は幾 分強弱があるも総じて安定的である。 利便性に難が存する高台の住宅地域につき、 需要は低位で、地価は緩やかな下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％