別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇治 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -15 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市槇島町郡３５番８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 東5m私道 水道、下水 小倉 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 私道 交通 施設 小倉駅北東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内に開発された住宅地域で、駅徒歩圏外に位置し利便性や快適性が劣り、選好性が低いため需給は弱含 みである。公共下水道が供用開始されたものの、地域要因に大きな変動はなく、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治市及び周辺市町における市街化調整区域内の住宅地域や、市街化区域内で地域要因等の類似性を有す る住宅地域である。需要者は本地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。本地域は駅徒歩圏外で、周辺には農地 や工場が多いため利便性・快適性が相対的に劣り、選好性が低い地域であるため、需給は弱含みで推移している。需要 の中心となる価格帯は、画地規模や地域要因によって相当の差異が生じているため、総額、単価共に見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほかに農地が見られる住宅地域である。市街化調整区域内に位置するため需要が限定されるが、 信頼性ある取引事例を広域的に収集し、適切に補修正を行い、市場性を反映している比準価格の説得力は高いと判断す る。一方、近隣地域周辺には賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地域であるため、収益還元法の適用は断念 した。よって、実証的な比準価格を採用し、前年価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇治市では、駅徒歩圏内の利便性の良い住宅 地を中心として、需給は横ばい傾向で推移し ている。駅徒歩圏外や高台の地域は弱含み傾 向である。 駅徒歩圏外の調整区域内に位置し、公共下水 道が供用開始されたが、利便性や居住環境が 劣るため、需給は弱含みで、地価は依然とし て下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％