別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 綾部 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 186,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市城山町５番 ②地積 　(㎡) 13,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:1 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型の工業団 地 北16m市道 水道、下水 淵垣 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   360 ｍ、西   640 ｍ、南   110 ｍ、北   660 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 綾部ＩＣ近くの府が造成した 工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 淵垣駅西方 2.3km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　製造業を中心とする内陸型工業団地で、令和４年に操業予定の１社を含めて全区画稼働しており、今後も現状 を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、京都府北部を中心とした工業地域の範囲と判定した。主たる需要者は、関西圏や府北部に拠点を必要 とする製造業者等が中心である。綾部市内の二つの工業団地はいずれも完売済みで新規の用地供給はないが、綾部市工 業団地内では空き工場が売り物件として出ており、商談中の区画も見られる。工業地は取引件数が少ないことに加えて 、需要者の業態により選好される規模等が多様であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較は妥当であ り、現実の取引市場を反映した価格を得た。なお、近隣地域は大中規模の工場が立地する工業団地で、自社での操業を 目的とする取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.8] [100.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により府北部の業況判断は悪化して いたが、製造業は改善傾向にあり、先行きに 不透明感は残るが、持ち直しの継続が期待で きる。 綾部工業団地では新規の用地供給はなく、地 域要因に特段の変動はないが、既設工場内で の設備投資や増床等は見られる状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％