別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 綾部 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -11 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市里町向屋敷５番２外 ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途（沿道） 不整形 1:2 事務所兼住宅 Ｓ3 住宅、事務所等が見 られる府道沿いの住 宅地域 西15.3m府道 水道 綾部 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 綾部ＩＣに近い府道沿いの地 域 街 路 １５．３ｍ府道 交通 施設 綾部駅北東方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途（沿道） ⑤地域要因の将 　来予測 　綾部市街地から綾部ＩＣを結ぶ府道沿いの地域で、車利用の利便性には優れるが、土地の利用状況に変化は見 られず、当面の地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、綾部市を中心に周辺市町を含む幹線及び準幹線道路沿いの地域と判定した。主たる需要者は当 該圏域に地縁性を有する個人が中心である。近隣地域は綾部市街地や綾部ＩＣへのアクセスに優れた府道沿いにあり、 用途の多様性が認められる地域であるが、周辺には農地も多く残存し、土地利用は進んでいない。また、圏域内の取引 件数は僅少で、取引価格にもばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較は妥当であ り、現実の取引市場を反映した価格を得た。なお、近隣地域は自用目的での取引が主体であり、投資採算性に見合う賃 貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 75.2] [ 98.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部市は限界集落を多く擁し、高齢化率は府 平均に比べ高い。空き家バンク等の対策で一 定の成果は挙げているが、人口の減少は続い ている。 特定用途制限地域（特定沿道地区）内に存し 、住宅、事務所のほか、未利用地も見られる 状況にあり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％