別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 綾部 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -10 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.

鑑定評価額 1,230,000 円  １㎡当たりの価格 5,640 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市物部町西町筋４番 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途（居住） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 東6.4m市道 水道、下水 綾部 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地から遠い集落地域。地 域内では豪雨災害による浸水 被害あり。 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 綾部駅北西方 9.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途（居住） ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅の多い既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。市内住宅地の需 要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,640 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は綾部市及びその周辺市町で、既存の農家住宅や一般住宅で構成されている郊外の圏域である。需要者は同 圏域に地縁的選好性を有する者が大半で、圏外からの転入はほぼ見られない。生活利便性が劣るため、人口減少や少子 高齢化が進行し、衰退傾向が長期間継続している。不動産需要は限定的で、取引はほとんどなく市場が未熟であること から、需要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的としての取引が支配的で戸建住宅等、自用物件の取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例 を採用して試算を行っており、この取引特性を踏まえた市場性を十分に反映している。近隣地域には収益物件がほとん ど見られず、周辺地域の分析においても賃貸市場が認められないため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性 の認められる比準価格を標準として採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,190 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [127.0] [100.0] 100 5,630  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部市の人口は減少傾向で、特に生産年齢人 口が減少している。これに伴い、不動産市場 は一部を除き弱含み傾向にある。 非線引都市計画区域へ変更した影響は見られ ない。住宅地需要は低位である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％