別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 綾部 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -8 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市寺町上石１５番１１ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 居住誘導区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 東4m市道 水道、下水 綾部 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 綾部駅南東方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の多い住宅地域として熟成し、現状のまま推移するものと予測する。街路条件や利便性等に劣ることか ら需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると思料する。新型コロナ等による影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね綾部市及び福知山市の圏域で、主として綾部駅周辺の住宅地と代替関係が認められる。需要者の 中心は綾部市内の居住者が中心で圏外からの転入者は少ない。昨今の土砂災害による危機意識が高まり傾斜地周辺の住 宅地の需要は依然弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は中古物件で１，０００万円～１，５００万円まで、新築戸 建で２，０００万円～２，５００万円程度である。なお、新型コロナの価格影響は現在殆どみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は対象標準地と代替関係にある綾部市内の事例を関連付け試算し、市場性を反映した実証的な価格である。 収益還元法は、低容積率で経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため適用しなかった。近隣地域は居住快適性を重 視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、前年公示価格及び代表標準地との検討を踏まえ、 市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [167.7] [101.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少。周辺の山間部で特に高齢化率は 高い。新型コロナの影響は少ないが地域経済 は回復せず、需要は弱含み。豪雨災害被害に は留意が必要。 非線引都市計画区域への変更の影響はみられ ない。土砂災害等により傾斜地の住宅地に対 する需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％