別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 綾部 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市桜が丘１丁目８番７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の新興住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 綾部 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 綾部市が丘陵地に開発した住 宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 綾部駅北東方 4.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　丘陵地に開発された戸建住宅地域で、土地利用に影響を与える要因は特に見受けられず、今後も住宅地域とし ての成熟度を高めつつ推移し、地価は横這い乃至微減程度の動きと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、綾部市内の新興住宅地域を中心とした住宅地域一帯と範囲と判定した。主たる需要者は、綾部市及び その近郊に居住する戸建需要者層である。丘陵地に開発された大規模住宅団地で住環境は良好であるが、利便性に優る 市街地平坦部の新規分譲地と比較して需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、新築の戸建物件で２，５００～３ ，０００万円程度、令和６年３月末まで１５０万円の新築促進補助金制度が延長されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反 映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅地域であり、指定容積率 が低く、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 61.2] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部市は限界集落を多く擁し、高齢化率は府 平均に比べ高い。空き家バンク等の対策で一 定の成果は挙げているが、人口の減少は続い ている。 区画整然とした高台の住宅地域で、地域要因 に特段の変動はない。残り１８区画が現在も 分譲中であり、中古物件の流通も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％