別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 綾部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　宇野　行将   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市岡町舘ノ内１番１４ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 綾部 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 綾部駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり土地利用に変化等は見られず、当面は現状のまま安定的に推移すると予測される。人口減少 等の影響もあって地価動向は横ばいかやや弱含み傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は綾部市中心部からやや郊外寄りに位置する住宅地域及び周辺の新規分譲された住宅地域である。需要者の 中心は綾部市及び周辺市居住者であり、地縁的選好性を有する需要者に限定される傾向が認められる。市内中心部から さほど離れておらず、周辺取引価格水準も比較的安定しているため地価水準は弱含みながらもほぼ横ばい傾向にある。 市場の中心価格帯は、小規模画地について土地総額４００万円～７００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格として比準価格のみが求められたが、対象地の存する近隣地域においては、自用目的の取引が中心となってお り、対象地の地域要因との類似性、代替性を有する取引事例に基づき求められた比準価格は、試算価格としての信頼性 を有するものと判断される。また、代表標準地との検討、対象地の前年価格からの変動率も検討した結果、比準価格が 妥当であると判断されるため、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部市は人口減少、高齢化が続いている。新 型コロナの経済への影響は飲食業観光業など に限定的であり、住宅地価格に明らかな影響 は見られない。 対象地の価格に影響を与える地域要因に大幅 な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％