別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 舞鶴 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 9-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.

鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字大波上小字寺ノ下５３０番３外 ②地積 　(㎡) 6,612   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 大規模工場、中小工 場等の建ち並ぶ工業 地域 南東11m市道、背面道 水道、下水 東舞鶴 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   800 ｍ、西   400 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     6,400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 東舞鶴駅北東方 4.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日本板硝子舞鶴事業所を中心に中小の工場が建ち並ぶ地域であるが、特段の変化もなく、地価の現状は横ばいと 予測した。 (3)最有効使用の判定 工場等の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都府北部及び周辺地域における工業地域である。需要者は各地に工場を有する大規模事業者か地元の工 業事業者が考えられる。舞鶴市は港湾都市なため流通関連の需要が見られるものの、京都府北部全体における流通の需 要が小さく、更に大手造船会社が事業規模を大幅に縮小したため、舞鶴市における工場需要は不透明である。なお、工 場地の取引は少なく画地規模も多様でその中心価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域な同一需給圏から取引事例を収集し、地域格差や現実的な市場性等を検討して求められた説得力の高い 価格である。なお、収益還元法は収益事例の収集が困難であったため適用しなかった。比準価格は価格要因を慎重に分 析の上、工業地の市況等にも留意して検討して求めた価格である。従って、比準価格を適正と判断し、代表標準地との 検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地域全体では持ち直しの動きがみられる が、舞鶴市では大手造船会社の事業縮小によ る影響等により現時点では不透明な状況であ る。 工場や関連施設が集積した地域で地域要因に は特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％