別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 舞鶴 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 64,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字下福井小字新宮１１８３番２６ ②地積 　(㎡) 2,137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ2 中規模工場、倉庫が 多い舞鶴西港に近い 工業地域 西12m市道、南側道 水道、下水 西舞鶴 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の事業所等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  58.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨港地区の指定を受けない工 業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 西舞鶴駅北西方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流倉庫、工場及び事業所等が見られる工業地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で 安定的に推移すると予測される。設備投資意欲が依然緩慢であり地価水準は微減傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の事業所敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市及び府北部地域において形成される工業地域を中心とする圏域である。需要者は舞鶴港湾周辺の大規 模工場と関連する中小の製造業や物流業者が中心である。府北部では近年、大規模工業地域における一定の需要が見ら れるものの、中小規模工業地域では全体的な需要の拡大には至っておらず、地価は微減傾向にて推移している。取引件 数が僅少で供給も限定されていること等も相俟って、市場での需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の倉庫・工場及び事業所等の工業系用途が標準的な地域である。土地は自用目的の取引を中心とし、 事業者向けの賃貸市場が形成されておらず、不動産市場における価格形成に収益価格を反映し難い地域であるものと判 断した。従って、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価 格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 57.1] [103.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海型貿易工業都市。人口減少・少子高齢化 等の進展から需要は弱含み、また、長引く新 型コロナの影響から市場滞留期間の長期化も 観察される。 住宅地域に隣接しているものの、安定した利 用状況が続いており、特段の変動要因は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％