鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

舞鶴 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ４Ｅ -2017	舞鶴市		更地	（　）	長方形	南東7m市道、南東7m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
b	２２Ｋ４Ｅ -2015	舞鶴市		建付地	（　）	長方形	南西10m府道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
c	２２Ｋ４Ｅ -37	舞鶴市		更地	（　）	長方形	東8.5m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
d	２２Ｋ４Ｅ -31	舞鶴市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	２２Ｋ４Ｅ -2013	舞鶴市		更地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,872	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,720	100 [ 77.0]	93,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,100
b	(　 ) 77,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,327	100 [ 83.8]	92,276		92,300
c	(　 ) 56,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,860	100 [ 61.1]	93,061		93,100
d	(　 ) 65,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,682	100 [ 69.9]	93,966		94,000
e	(　 ) 58,336	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,336	100 [ 63.9]	91,293		91,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,700 円／㎡]

舞鶴 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,336,673	1,265,507	5,071,166	4,666,480	404,686	（　0.9468） 383,157	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,663,140 円　　　　（　 52,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

舞鶴 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火居住誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	145 ㎡	9.1 m x 16.3 m	前面道路：府道　 21.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸しの店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を参考として査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	2,198	202,216	4.0	808,864
							2.0	404,432
2～ 2	事務所	115.00	85.0	97.75	1,840	179,860	4.0	719,440
							2.0	359,720
3～ 3	事務所	115.00	85.0	97.75	1,750	171,063	4.0	684,252
							2.0	342,126
～

～

計		345.00	83.3	287.50		553,139		2,212,556
								1,106,278

⑨年額支払賃料	553,139 円　×　12ヶ月　＝　 6,637,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,637,668 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 531,013 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,106,655 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,212,556 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,106,278 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 209,662 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,336,673 円　　　　（　 43,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４Ｅ賃　　　　-3001	2,039 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,039	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,281 円/㎡　月額支払賃料（　 2,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４Ｓ賃　　　　-1	1,809 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	2,458
c	２２Ｋ４Ｅ賃　　　　-1	2,132 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,362

舞鶴 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,400 円	64,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	265,507 円	6,637,668　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 512,800 円	64,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,265,507 円　（　　　　　　 8,728 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,100,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,666,480 円（　　　　　 32,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,336,673 円
②総費用	1,265,507 円
③純収益　①－②	5,071,166 円
④建物等に帰属する純収益	4,666,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	404,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	383,157 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,663,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
舞鶴 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

舞鶴 5-1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　寺田　吉宏

TEL.

鑑定評価額

13,100,000 円

１㎡当たりの価格

90,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	舞鶴市字浜小字浜９８１番２				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）居住誘導区域 (100,400)
	1:2	診療所兼住宅Ｓ3	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西21.7m府道	水道、ガス、下水	東舞鶴 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東舞鶴中心市街地の商店街

街

路

２１．７ｍ府道

交通

施設

東舞鶴駅北西方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業地域で、近年は大型商業施設等への顧客流出により繁華性にやや翳りが見受けられるが、新型コロナ
の影響は限定的で、また周辺では新規出店も窺えることから、地価は今後安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね同市及び周辺市町の中心市街地に形成された既成商業地域と判定した。中心となる需要者は、地元
の経営法人及び個人事業者である。圏内においては大型商業施設、量販店への顧客流出が存続しているが、駅周辺や幹
線道路沿い等の利便性の高い商業地域においては、建替えに伴う新規出店等も見られ、需給は安定的に推移している。
なお取引件数は僅少で、規模等も様々であるため、需要の中心的価格帯の把握は極めて困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は商業地域では重視されるべきであるが、自用物件が大半で賃貸市場の成熟度が低く元本に見合う相応の収益
が収受されていないこと等により、低位に試算された。他方、比準価格については価格牽連性の緊密な複数の取引事例
から試算され、市場取引の実態が精緻に反映されており、実証的で精度の高い価格であると判断される。以上より比準
価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　舞鶴 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 84.8]

[100.0]
100

90,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少等が存続する中、市内大手造船事業
の撤退等地域経済の先行きは不透明感を極め
ており、また新型コロナの今後の影響につい
ても懸念される。

駅前の既成商業地域で、立地性から潜在的需
要が存在し、長期にわたる地価下落による底
値感、割安感等から、需要は持ち直しで推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -15.2
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

舞鶴 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ４Ｅ -2015	舞鶴市		建付地	（　）	長方形	南西10m府道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
b	２２Ｋ４Ｅ -2017	舞鶴市		更地	（　）	長方形	南東7m市道、南東7m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
c	２２Ｋ４Ｙ -2016	舞鶴市		更地	（　）	ほぼ整形	西14.8m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,300)
d	２２Ｋ４Ｈ -25	福知山市		建付地	（　）	不整形	南7.3m市道、北東6m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,327	100 [ 83.3]	92,830	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,800
b	(　 ) 73,872	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,720	100 [ 77.5]	92,542		92,500
c	(　 ) 84,492	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,985	100 [ 90.2]	93,110		93,100
d	(　 ) 90,735	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	95,440	100 [ 101.7]	93,845		93,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,800 円／㎡]

舞鶴 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,322,971	1,264,933	5,058,038	4,666,480	391,558	（　0.9468） 370,727	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,414,540 円　　　　（　 51,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

舞鶴 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火居住誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	145 ㎡	9.1 m x 16.3 m	前面道路：府道　 21.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を事務所の各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	2,185	201,020	4.0	804,080
							2.0	402,040
2～ 2	事務所	115.00	85.0	97.75	1,840	179,860	4.0	719,440
							2.0	359,720
3～ 3	事務所	115.00	85.0	97.75	1,750	171,063	4.0	684,252
							2.0	342,126
～

～

計		345.00	83.3	287.50		551,943		2,207,772
								1,103,886

⑨年額支払賃料	551,943 円　×　12ヶ月　＝　 6,623,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分に担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,623,316 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 529,865 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,093,451 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,207,772 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,103,886 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 209,208 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,322,971 円　　　　（　 43,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４Ｅ賃　　　　-1	2,132 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,267 円/㎡　月額支払賃料（　 2,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４Ｅ賃　　　　-2003	1,909 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,145
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

舞鶴 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,400 円	64,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	264,933 円	6,623,316　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 512,800 円	64,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,264,933 円　（　　　　　　 8,724 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,100,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,666,480 円（　　　　　 32,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,322,971 円
②総費用	1,264,933 円
③純収益　①－②	5,058,038 円
④建物等に帰属する純収益	4,666,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	391,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	370,727 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,414,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,100 円／㎡）