別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 舞鶴 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -17 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 1,370,000 円  １㎡当たりの価格 5,560 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字八戸地小字村中西５５６番１ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 谷あいの既成住宅地 域 北東3.5m市道 水道 四所 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域等の指定地 に囲まれる農家住宅地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 四所駅北西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域で土地利用に格別の変化等は見られないものの、少子高齢化等により中長期的には衰退傾向にて推 移するものと予測される。地価水準についても同様に微減傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,560 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、同市西部及び周辺市町の縁辺部で形成される農家集落地域を中心とする圏域である。需要者の中心は同 集落及びその周辺地域に居住する地縁者・血縁者であり圏外からの転入需要は劣位である。農業を取り巻く経済環境の 悪化、過疎化・高齢化により集落内の取引は少ない傾向にあり市場が未成熟で価格相場が形成されるまでには至ってお らず、また、取引には恩恵的取引等の事情を含む場合も多く、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の農家住宅が主体の地域で収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟で収益性が見込めないことから収 益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引市場において発生した取引事例から信頼性の高い複数の事例を採用 し、市場実態を反映した実証的かつ客観的で規範性は高いものと判断される。したがって、比準価格を採用し、標準地 の価格における経年推移及び代表標準地との検討並びに市場動向をも勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [183.6] [100.0] 100 5,550  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海型貿易工業都市。人口減少・少子高齢化 等の進展から需要は弱含み、また、長引く新 型コロナの影響から市場滞留期間の長期化も 観察される。 山間部に位置する旧来からの農家住宅地域で 、安定した利用状況が続いており、特段の変 動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％