別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 舞鶴 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -16 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 9,720,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字上福井小字三田地１０３２番２ ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 の混在する住宅地域 北東5m市道 水道、下水 四所 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 四所駅南東方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域で、土地利用に格別の変化等は見られず当面は現状を維持するが、 中長期的には衰退傾向にて推移するものと予測される。地価水準についても同様に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市及びその周辺市町で形成される農家集落及び農家集落的要素も含む既成住宅地域を中心とする圏域で ある。需要者の中心は同集落及びその周辺に居住する地縁者等であり、転入需要は劣位である。少子高齢化等が進む中 で生活利便性がやや劣り、取引が少ない傾向にあることから市場が未成熟で価格相場が形成されるまでには至っておら ず、また、取引には地縁取引等の特殊事情を含む場合も多く、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の農家及び戸建住宅が主体の地域で収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟で収益性が見込めないこと から収益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引市場において発生した取引事例から信頼性の高い複数の事例 を採用し市場実態を反映した実証的かつ客観的で規範性は高いものと判断される。従って、比準価格を採用し、標準地 の価格における経年推移及び代表標準地との検討並びに市場動向をも勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 74.1] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海型貿易工業都市。人口減少・少子高齢化 等の進展から需要は弱含み、また、長引く新 型コロナの影響から市場滞留期間の長期化も 観察される。 市街化区域隣接の市街化調整区域内に存する 農家集落的要素を含む既成住宅地域で、安定 した利用状況が続いており、特段の変動要因 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％