別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 舞鶴 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字北吸小字糸１００７番３ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南11.4m市道 水道、下水 東舞鶴 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１１． ４ｍ市道 交通 施設 東舞鶴駅西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山間に形成された住宅地域で、土地利用に特別な変動は認められず、今後とも安定的に熟成を深めていくものと 予測する。市場での選好性等を反映し需要は弱含んでおり、地価の下落は当面存続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね東舞鶴地区を中心とした舞鶴市内の住宅地域一帯と判定した。需要者は当該圏域に地縁性を 有する地元居住者が中心である。山間の狭隘な既成住宅地域で市場での選好性に劣り、転入需要も希薄であること等か ら地価の下落が存続している。中古物件の取引が主体であり、需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で総 額７５０万円程度、中古の戸建物件で総額１０００～１５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。周辺には共同住宅等も散見されるが、収益 価格が価格形成に及ぼす影響は極めて低位と判断されるため、収益価格は試算しないものとした。以上より、信頼性を 有する多数の事例を採用し、市場取引の実態が十分に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [183.4] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等が存続する中、市内大手造船事業 の撤退等地域経済の先行きは不透明感を極め ており、また新型コロナの今後の影響につい ても懸念される。 地域要因に特別な変動等は認められないが、 人口減少、高齢化、山間部での災害に対する 危機意識の高まり等から、需要の低迷が存続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +83.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％