別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 舞鶴 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 8,950,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字南田辺小字北表町１２６番２０ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い既成住宅地域 北11m市道 水道、下水 西舞鶴 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年１月１日より用途 地域の変更がなされた地域 街 路 基準方位　北１１ｍ 市道 交通 施設 西舞鶴駅北方 800m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　西舞鶴駅徒歩圏の住宅地域で、土地の利用状況に特に変化は見受けられず、今後も現状を維持して推移し、当 面の地価は横這い乃至微減程度の動きと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、西舞鶴地区を中心とする舞鶴市内の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は当該圏域に地縁 的選好性を有するエンドユーザーである。西舞鶴駅周辺では新規の宅地供給が継続して見られ、住宅地需要の優位性は 新規分譲地にあるものの、近隣地域は駅徒歩圏の利便性を有し、一定の需要は認められる。需要の中心となる価格帯は 、４０～５０坪程度の土地で１，０００万円程度、新築の戸建物件で２，５００～３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反 映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、投 資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により飲食や観光関連の動き は依然として弱いが、行政によるコンパクト シティ化や観光施策が進められている。 地域要因に特段の変動はない。西地区の居住 誘導区域内に存する既成住宅地域で利便性に 難はないが、周辺の新規分譲地との競合が見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％