別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 福知山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 9-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 307,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市長田野町２丁目４１番１ ②地積 　(㎡) 18,517   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型の工業団 地 南16m市道、西側道 水道、ガス、下水 石原 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   700 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路インターチェンジに 近接する内陸型工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 石原駅南西方 3.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した内陸型大規模工業団地であり、高速道路交通網等も整備され需要は堅調に推移しており、地価は当面安 定的に推移するものと予測するが、新型コロナの今後の動向に留意すべきである。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね府北部及び周辺の産業基盤指向型の工場が存する工業地域であり、需要者は製造業関連の大企業が中 心と判断される。製造・物流業を取り巻く景況は緩やかな回復基調で推移してきたが、新型コロナの影響により圏内に おける工場立地等の新規投資は一時的に凍結状態にあり、今後の経済復旧が待望される。工業地については業種・業態 等により画地規模が様々で、また取引件数も僅少であり、需要の中心的価格帯を把握することは極めて困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地の取引は自用目的が一般的であり、賃料水準の把握が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は信 頼性の高い複数の事例資料が採用され、各事例の有する特性等について適切な補修性が行われ、価格形成要因の比較も 妥当な範囲で吸収され、最近の市場取引の実態が精緻に反映されており規範性が高い。以上検討の結果、比準価格を採 用し、類似の標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.0] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で一時低迷していた業況は 、緩慢ながら改善傾向を示しており、現時点 では市内工業地の地価水準に特別な影響は与 えていない。 土地利用状況に格別の変動要因等は認められ ず、内陸型工業団地として需要は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％