別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 福知山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字長田小字大野下２７５５番１外 ②地積 　(㎡) 905   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 事務所兼作業場 Ｓ2 事業所等のほか、住 宅も見られる工業地 域 南東6.8m市道、南西側道 水道、下水 石原 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 事業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 長田野工業団地及び舞鶴若狭 道ＩＣに近接する用途混在の 工業地域 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 石原駅南方 2.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した工業地域であり、高速道路整備により交通利便性が向上しているものの、用途混在の工業地に対する需 要の程度、また新型コロナによる景気の落ち込み等を反映し、地価の微減傾向は当面存続するもの予測される。 (3)最有効使用の判定 事業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京都府北部及びその周辺地域に形成された中小工場地域の圏域と判定した。需要者の中心は、大工 場の関連事業者及び工場を営む京都府北部の個人事業者又は法人である。工場地として必ずしも用途が純化しておらず 、利用度の低い土地も散見され、また街路条件も十分とは言えず選好性に劣り、需要はやや弱含んで推移している。業 態により種別規模等は様々で、取引の中心となる価格帯を把握することは極めて困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業系用途の土地の取引は自用目的が一般的で、賃貸用は希少であり、賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用 しなかった。比準価格は代替競争関係にあって信頼性の高い事例資料を用い、価格形成要因比較を行って得られた価格 であり規範性が高く、また単価と総額との関連についても検討を加えたところ適正と認められた。さらに下記の代表標 準地の価格からの検討も踏まえ、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 65.2] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で一時低迷していた業況は 、緩慢ながら改善傾向を示しており、現時点 では市内工業地の地価水準に特別な影響は与 えていない。 地域要因に格別の変動要因等は認められず、 一般的要因の影響ややや劣る街路条件等を反 映し、需要は若干ながら弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％