別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福知山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -13 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　新見　憲一郎   TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 7,990 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市大字私市小字西ケ端７番 ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 付議１５既存集落 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地が混 在する府道沿いの住 宅地域 南西12m府道、北側道 水道、下水 石原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ府道 交通 施設 石原駅北方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 付議１５既存集落 ⑤地域要因の将 　来予測 　古くからの農家住宅地域であって、今後もほぼ現状を維持し、宅地需要の乏しさから地価は低迷傾向が続くも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,990 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福知山市を中心に周辺市域に及ぶ農家住宅地域等の範囲である。需要者は地縁性を有する者が大半を 占め、外部からの転入需要は極めて少ない。当該地域は市街地から離れた集落域にあって不動産需要は低迷しており、 地価は下落が継続している。なお、取引件数が少なく、画地条件も様々であるため中心価格帯を見出すことは困難であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、農家住宅地域にあって自己の居住目的の取引が中心であり、需要者の意思決定基準は市場相場を主とし ているため、実際の取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、賃貸需要の乏しい集落域にあって、土地の 収益性が地価へ影響する程度は低いことから収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [128.3] [100.0] 100 7,950  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長田野工業団地の出荷額が８年ぶりに前年比 減少するなど、新型コロナ等の影響により、 地域経済の減退が懸念される。 既成の農家住宅地域であり、地域要因に特段 の変動は無く、不動産市場は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％