別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 福知山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -12 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市大江町河守小字清水町６９３番１ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅に 、店舗等も見られる 住宅地域 北西5.7m市道 水道、下水 大江 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 大江町内の旧集落地域、土砂 災害のリスクがある地域。 街 路 ５．７ｍ市道 交通 施設 大江駅南西方 450m 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れた旧集落で現状のまま推移するものと予測する。人口減少・少子高齢化の進行がみられ需要 は弱含み、地価はやや下落傾向で推移するものと思料するが、新型コロナ等による影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね福知山市及び周辺市町の圏域で、農家住宅地等と代替関係が認められる。需要者の中心は地縁的選 好性を有する同市内の居住者で、圏外からの転入者は殆どみられない。近隣地域周辺において過疎化、高齢化、後継者 不足等がみられ、地縁的選好性等から不動産需要は限定的で弱含み。近隣地域の取引は殆ど無く、取引価格は恩恵的取 引等の事情を含みまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。新型コロナの価格影響はみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は同一需給圏の範囲を広範囲とし、同市内の価格牽連性の高い事例を中心に他の事例を関連付け試算してお り、市場性を反映した実証的な価格である。また、近隣地域は市街地から離れた農家集落で収益物件は存在せず、賃貸 需要は見込めず、収益性に馴染まないので収益還元法は適用しなかった。以上より、近隣地域は自用の取引が支配的で あり、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 83.5] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数はやや減少傾向。周辺部で過疎 化や高齢化が進行中。新型コロナにより取引 は減少したものの地価への影響は殆ど見られ ない。 地域要因に変動はないが、山間部の災害の危 機意識の高まりもみられ、需要は弱含んでい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％