別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福知山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -11 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　新見　憲一郎   TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市荒河新町４７番１ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と共同住宅 が混在する住宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 福知山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 福知山駅北西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持し、地価は当面 緩やかな下落が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福知山市内に形成された住宅地域の範囲。需要者は福知山市在住者を中心に、圏外からの転入需要も 認められる。住宅市場では、過年度に相次いだ豪雨災害の影響は薄れつつあるが、高台を選好する傾向は続いており、 駅北エリア外縁部の需要は弱含んでいる。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で２，５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、居住快適性等を重視する自己の居住目的の取引が中心であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主 としているため、実際の取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、周辺には共同住宅も見られるが、画地 条件的に賃貸物件の建築想定が合理的でないため収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.9] [100.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長田野工業団地の出荷額が８年ぶりに前年比 減少するなど、新型コロナ等の影響により、 地域経済の減退が懸念される。 地域要因に特段の変動は無く、市街地外縁部 にあって住宅需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％